大阪市東住吉区の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算 | イエ&ライフ

大阪市東住吉区の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算

東住吉区 大阪府

この記事では、大阪市東住吉区の

  1. 路線価の調べ方
  2. 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
  3. 土地取引で路線価を活用する際の注意点

の3点について解説していきます。

 

1、大阪市東住吉区の路線価の調べ方

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

大阪市東住吉区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2023年1月1日現在

 

住所または地番最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)前年比
大阪市東住吉区山坂1-11-14田辺(350)76.695.71.4%
大阪市東住吉区湯里5-19-12矢田(1000)6682.51.2%
大阪市東住吉区山坂2-20-12南田辺(260)75.394.11.1%
大阪市東住吉区桑津4-2-17東部市場前(500)58.172.60.9%
大阪市東住吉区湯里2-13-17針中野(660)61.576.90.9%
大阪市東住吉区西今川3-9-4今川(170)65.882.20.8%
大阪市東住吉区駒川1-15-11北田辺(250)69.787.10.8%
大阪市東住吉区南田辺5-12-4鶴ケ丘(750)70.788.40.8%
大阪市東住吉区北田辺4-3-20北田辺(400)72.390.40.7%
大阪市東住吉区東田辺1-11-14駒川中野(350)74.593.10.7%
大阪市東住吉区杭全5-9-17北田辺(940)60.575.60.4%
大阪市東住吉区今川4-17-13今川(600)61.376.60.4%
大阪市東住吉区鷹合3-13-25針中野(950)62.878.50.4%
大阪市東住吉区駒川4-4-18駒川中野(180)86.3107.9-0.6%
大阪市東住吉区矢田1-21-14矢田(460)38.648.2-0.7%
大阪市東住吉区公園南矢田2-11-6矢田(930)3847.5-0.7%
大阪市東住吉区住道矢田4-17-12矢田(1300)25.431.7-3.0%

 

ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。

 

もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。

地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。

(「国税庁 令和5年度 路線価図評価倍率表」)

 

ただし、実際の土地の評価額(固定資産税評価額)を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。

なので、3つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。

 

2、固定資産税評価額の計算

この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。

詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

路線価の計算方法・見方・調べ方について
この記事では、路線価の計算方法・実際の路線価図の見方・調べ方について解説します。1、路線価の探し方路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの価格のことを指します。国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」から、調べたいエリアを探すこと...

 

では、実際に計算してみましょう。

 

(1)1つの道路に面している場合

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法① 1面しか道路に接していない場合

 

土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。

そのため、1つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。

そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。

 

こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(2)2つの道路に面している場合(①角地)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法② 2つの道路に接している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 縦と横の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 側方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

側方路線影響加算率

側方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

なお、準角地とは、このような土地のことを指します。

準角地

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(3)2つの道路に面している場合(②正面と裏面)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

表と裏とで土地が道路に面している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 正面と裏面の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 二方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

二方路線影響加算率

二方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

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3、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点

公示地価・基準地価が、全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。

そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能です。

 

実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。

 

ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の土地取引

例えば、東住吉区に「南田辺(みなみたなべ)」という地区があります。

鶴ヶ丘駅の東側、長居公園の北側に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:87万円/坪
  • 実際の取引価格:110〜140万円/坪

と、公示地価の約1.3〜1.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.3倍です。

 

どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てやアパートが立ち並ぶ住宅地です。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【東住吉区南田辺の公示地価】

大阪市東住吉区の公示地価

  • 鶴ヶ丘駅から750mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 265,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 87万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【東住吉区南田辺の土地取引(令和元年〜2年)】

大阪市東住吉区の土地取引

  • 鶴ヶ丘駅から徒歩10〜12分のエリアで、110〜140万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。

そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。

 

こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。

大阪市東住吉区の不動産会社ランキング|売却実績・強い物件種類(土地・戸建て or マンション)
大阪市東住吉区の不動産会社3社を成約実績でランキングしました。物件ごとの成約件数から、強みの物件種(土地・戸建て or マンション)の割合もわかります。
この記事を書いた人
ゴトウ

証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。

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