この記事では、大阪市東住吉区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の3点について解説していきます。
1、大阪市東住吉区の路線価の調べ方
路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市東住吉区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK
*公示地価:2023年1月1日現在
住所または地番 | 最寄駅(m) | 路線価(万円/坪) | 公示地価(万円/坪) | 前年比 |
---|---|---|---|---|
大阪市東住吉区山坂1-11-14 | 田辺(350) | 76.6 | 95.7 | 1.4% |
大阪市東住吉区湯里5-19-12 | 矢田(1000) | 66 | 82.5 | 1.2% |
大阪市東住吉区山坂2-20-12 | 南田辺(260) | 75.3 | 94.1 | 1.1% |
大阪市東住吉区桑津4-2-17 | 東部市場前(500) | 58.1 | 72.6 | 0.9% |
大阪市東住吉区湯里2-13-17 | 針中野(660) | 61.5 | 76.9 | 0.9% |
大阪市東住吉区西今川3-9-4 | 今川(170) | 65.8 | 82.2 | 0.8% |
大阪市東住吉区駒川1-15-11 | 北田辺(250) | 69.7 | 87.1 | 0.8% |
大阪市東住吉区南田辺5-12-4 | 鶴ケ丘(750) | 70.7 | 88.4 | 0.8% |
大阪市東住吉区北田辺4-3-20 | 北田辺(400) | 72.3 | 90.4 | 0.7% |
大阪市東住吉区東田辺1-11-14 | 駒川中野(350) | 74.5 | 93.1 | 0.7% |
大阪市東住吉区杭全5-9-17 | 北田辺(940) | 60.5 | 75.6 | 0.4% |
大阪市東住吉区今川4-17-13 | 今川(600) | 61.3 | 76.6 | 0.4% |
大阪市東住吉区鷹合3-13-25 | 針中野(950) | 62.8 | 78.5 | 0.4% |
大阪市東住吉区駒川4-4-18 | 駒川中野(180) | 86.3 | 107.9 | -0.6% |
大阪市東住吉区矢田1-21-14 | 矢田(460) | 38.6 | 48.2 | -0.7% |
大阪市東住吉区公園南矢田2-11-6 | 矢田(930) | 38 | 47.5 | -0.7% |
大阪市東住吉区住道矢田4-17-12 | 矢田(1300) | 25.4 | 31.7 | -3.0% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額(固定資産税評価額)を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、3つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
2、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

では、実際に計算してみましょう。
(1)1つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、1つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*1坪=3.3㎡
(2)2つの道路に面している場合(①角地)
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の4点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*1坪=3.3㎡
(3)2つの道路に面している場合(②正面と裏面)
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の4点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*1坪=3.3㎡
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相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。

3、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの?公示地価と実際の土地取引
例えば、東住吉区に「南田辺(みなみたなべ)」という地区があります。
鶴ヶ丘駅の東側、長居公園の北側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価:87万円/坪
- 実際の取引価格:110〜140万円/坪
と、公示地価の約1.3〜1.6倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の1.3倍です。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てやアパートが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?
【東住吉区南田辺の土地取引(令和元年〜2年)】
- 鶴ヶ丘駅から徒歩10〜12分のエリアで、110〜140万円/坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。

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