この記事では、大阪市東住吉区の
- 路線価の調べ方
- 路線価の活用方法の注意点
について解説していきます。
１、大阪市東住吉区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市東住吉区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2021年1月1日現在
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） |
|---|---|---|---|
| 大阪市東住吉区駒川１－１５－１１ | 北田辺（250） | 68.9 | 86.1 |
| 大阪市東住吉区駒川４－４－１８ | 駒川中野（180） | 87.9 | 109.9 |
| 大阪市東住吉区桑津４丁目３９番３ | 東部市場前（500） | 57.5 | 71.9 |
| 大阪市東住吉区公園南矢田２－１１－６ | 矢田（930） | 38.6 | 48.2 |
| 大阪市東住吉区杭全５－９－１７ | 北田辺（940） | 60.2 | 75.2 |
| 大阪市東住吉区今川４－１７－１３ | 今川（600） | 61 | 76.2 |
| 大阪市東住吉区山坂１－１１－１４ | 田辺（350） | 75.3 | 94.1 |
| 大阪市東住吉区山坂２－２０－１２ | 南田辺（260） | 74.2 | 92.7 |
| 大阪市東住吉区住道矢田４－１７－１２ | 矢田（1300） | 27 | 33.7 |
| 大阪市東住吉区西今川３－９－４ | 今川（170） | 65 | 81.2 |
| 大阪市東住吉区鷹合３－１３－２５ | 針中野（950） | 62.6 | 78.2 |
| 大阪市東住吉区東田辺１－１１－１４ | 駒川中野（350） | 73.7 | 92.1 |
| 大阪市東住吉区湯里２－１３－１７ | 針中野（660） | 61 | 76.2 |
| 大阪市東住吉区湯里５－１９－１２ | 矢田（1000） | 65.2 | 81.5 |
| 大阪市東住吉区南田辺５－１２－４ | 鶴ケ丘（750） | 70 | 87.5 |
| 大阪市東住吉区北田辺４－３－２０ | 北田辺（400） | 71.5 | 89.4 |
| 大阪市東住吉区矢田１－２１－１４ | 矢田（460） | 39 | 48.8 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
（「国税庁 令和３年度 大阪市東住吉区 路線価図評価倍率表」）
２、路線価をもとに、土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能ですが、実際の取引で参考にしようとすると損をする場合があります。
こんなに違うの？大阪市東住吉区の公示地価と実際の取引
例えば、東住吉区に「南田辺（みなみたなべ）」という地区があります。
鶴ヶ丘駅の東側、長居公園の北側に広がる住宅地です。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：87万円／坪
- 実際の取引価格：110〜140万円／坪
と、公示地価の約1.3〜1.6倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の１.３倍です。
どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てやアパートが立ち並ぶ住宅地です。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【東住吉区南田辺の土地取引（令和元年〜２年）】
- 鶴ヶ丘駅から徒歩10〜12分のエリアで、110〜140万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このように、公示地価と実際の取引では、これほど価格差があるため、公示地価や路線価をそのまま参考にして不動産取引をすると、数百〜数千万円単位で結果が変わってきてしまいます。
不動産の相続では、路線価だけではトラブルの元に
そのため、遺産分割の話し合いをする場合には、路線価だけ知っていても、話し合いが進まない場合があります。
というのも、
- 路線価による評価は、自宅などの建物分の評価が含まれない
- 路線価に１.２５倍すれば公示地価（国が公表した取引額の目安）がわかるが、実際の取引額とは取引額とは大きくズレる場合がある
からです。
そのため、実際の価格を調べておかないと、お互いが納得いく話し合いにならない可能性があるのです。
では、どうすればいいのか？
オススメは不動産の一括査定サービスです。
一括査定サービスとは、無料で複数の不動産会社から、不動産の査定をしてもらえるサービスです。
複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、そのまま相続するつもりなら、平均価格を知ることで、より公平な相続の話し合いをすることができます。
また、相続後に売却を考えているのであれば、より高く売れる会社が分かりますので、その点も便利ですね。
こちらの「すまいVALUE（バリュー）」は、取引実績の多い大手６社に無料で査定を依頼することができます。
特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の３社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に査定の依頼をしたい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
地域密着企業にも依頼したいなら、イエイ
すまいバリューは大手６社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエイ」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多いのでオススメです。
こちらのサービスでは、専門スタッフが常駐しており、不動産の取引だけでなく、相続についての相談も無料で行っているため、手続きや評価方法の計算など、様々なことで相談できるのもメリットですね。
無料で使えますので、１度調べてみてはいかがでしょうか？
コメント