大阪市東住吉区の路線価の調べ方|活用方法の注意点 | イエ&ライフ

大阪市東住吉区の路線価の調べ方|活用方法の注意点

東住吉区大阪府

この記事では、大阪市東住吉区の

  1. 路線価の調べ方
  2. 路線価の活用方法の注意点

について解説していきます。

 

1、大阪市東住吉区の路線価の調べ方

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

大阪市東住吉区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
大阪市東住吉区駒川1-15-11北田辺(250)68.986.1
大阪市東住吉区駒川4-4-18駒川中野(180)87.9109.9
大阪市東住吉区桑津4丁目39番3東部市場前(500)57.571.9
大阪市東住吉区公園南矢田2-11-6矢田(930)38.648.2
大阪市東住吉区杭全5-9-17北田辺(940)60.275.2
大阪市東住吉区今川4-17-13今川(600)6176.2
大阪市東住吉区山坂1-11-14田辺(350)75.394.1
大阪市東住吉区山坂2-20-12南田辺(260)74.292.7
大阪市東住吉区住道矢田4-17-12矢田(1300)2733.7
大阪市東住吉区西今川3-9-4今川(170)6581.2
大阪市東住吉区鷹合3-13-25針中野(950)62.678.2
大阪市東住吉区東田辺1-11-14駒川中野(350)73.792.1
大阪市東住吉区湯里2-13-17針中野(660)6176.2
大阪市東住吉区湯里5-19-12矢田(1000)65.281.5
大阪市東住吉区南田辺5-12-4鶴ケ丘(750)7087.5
大阪市東住吉区北田辺4-3-20北田辺(400)71.589.4
大阪市東住吉区矢田1-21-14矢田(460)3948.8

 

ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。

 

もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。

地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。

(「国税庁 令和3年度 大阪市東住吉区 路線価図評価倍率表」)

 

2、路線価をもとに、土地価格を知りたい人の注意点

公示地価・基準地価が全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。

 

そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能ですが、実際の取引で参考にしようとすると損をする場合があります。

 

こんなに違うの?大阪市東住吉区の公示地価と実際の取引

例えば、東住吉区に「南田辺(みなみたなべ)」という地区があります。

鶴ヶ丘駅の東側、長居公園の北側に広がる住宅地です。

 

こちらの公示地価と実際の取引価格は、

  • 公示地価:87万円/坪
  • 実際の取引価格:110〜140万円/坪

と、公示地価の約1.3〜1.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.3倍です。

 

どちらも「第二種中高層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てやアパートが立ち並ぶ住宅地です。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【東住吉区南田辺の公示地価】

大阪市東住吉区の公示地価

  • 鶴ヶ丘駅から750mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 265,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 87万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【東住吉区南田辺の土地取引(令和元年〜2年)】

大阪市東住吉区の土地取引

  • 鶴ヶ丘駅から徒歩10〜12分のエリアで、110〜140万円/坪で取引されている
  • この取引情報のアンケート回収率は約2割のため、実際の取引数はこの5倍程度ある

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このように、公示地価と実際の取引では、これほど価格差があるため、公示地価や路線価をそのまま参考にして不動産取引をすると、数百〜数千万円単位で結果が変わってきてしまいます。

 

不動産の相続では、路線価だけではトラブルの元に

そのため、遺産分割の話し合いをする場合には、路線価だけ知っていても、話し合いが進まない場合があります。

というのも、

  • 路線価による評価は、自宅などの建物分の評価が含まれない
  • 路線価に1.25倍すれば公示地価(国が公表した取引額の目安)がわかるが、実際の取引額とは取引額とは大きくズレる場合がある

からです。

 

そのため、実際の価格を調べておかないと、お互いが納得いく話し合いにならない可能性があるのです。

 

 

では、どうすればいいのか?

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複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、そのまま相続するつもりなら、平均価格を知ることで、より公平な相続の話し合いをすることができます。

また、相続後に売却を考えているのであれば、より高く売れる会社が分かりますので、その点も便利ですね。

 

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