この記事では、大阪市西区の
- 路線価の調べ方
- 路線価の活用方法の注意点
について解説していきます。
１、大阪市西区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
大阪市西区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2021年1月1日現在
| 住居表示 | 最寄駅（m) | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） |
|---|---|---|---|
| 大阪市西区九条１－１６－２０ | 九条（250） | 83.2 | 104 |
| 大阪市西区九条１－６－２０ | 九条（100） | 149.2 | 186.5 |
| 大阪市西区九条２－１４－１８ | 九条（390） | 81 | 101.3 |
| 大阪市西区九条南２－１６－１１ | 阪神九条（380） | 90.6 | 113.2 |
| 大阪市西区九条南３－４－７ | 九条（290） | 83.4 | 104.3 |
| 大阪市西区江戸堀１－１０－８ | 肥後橋（0） | 797.3 | 996.6 |
| 大阪市西区江戸堀１－２７－７ | 肥後橋（450） | 232.3 | 290.4 |
| 大阪市西区江戸堀２－２－１ | 肥後橋（600） | 472.6 | 590.7 |
| 大阪市西区江戸堀３－３－２ | 阿波座（500） | 248.2 | 310.2 |
| 大阪市西区江之子島１－９－１５ | 阿波座（180） | 241.6 | 302 |
| 大阪市西区新町３－１１－５ | 西長堀（350） | 274.6 | 343.2 |
| 大阪市西区西本町１－５－９ | 本町（0） | 480.5 | 600.6 |
| 大阪市西区西本町２－１－３４ | 本町（500） | 374.9 | 468.6 |
| 大阪市西区南堀江１－２－１４ | 四ツ橋（150） | 554.4 | 693 |
| 大阪市西区南堀江２－１３－３０ | 西大橋（320） | 258.2 | 322.7 |
| 大阪市西区南堀江４－２０－１１ | 西長堀（350） | 183 | 228.7 |
| 大阪市西区北堀江１－１４－２４ | 四ツ橋（150） | 348.5 | 435.6 |
| 大阪市西区北堀江２－４－４ | 西大橋（250） | 403.9 | 504.9 |
| 大阪市西区北堀江４－１３－５ | 西長堀（400） | 175 | 218.8 |
| 大阪市西区立売堀１－９－１５ | 本町（500） | 298.3 | 372.9 |
| 大阪市西区立売堀３－３－１１ | 阿波座（360） | 193.5 | 241.9 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
２、路線価をもとに、土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能ですが、実際の取引で参考にしようとすると損をする場合があります。
こんなに違うの？大阪市西区の公示地価と実際の取引
例えば、西区に「九条南（くじょうみなみ）」という地区があります。
九条駅の西側に広がる工場やアパートの入り混じったエリアです。
こちらの公示地価と実際の取引価格は、
- 公示地価：９０万円／坪
- 実際の取引価格：87〜170万円／坪
と、公示地価の約１.０〜１.９倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約２倍です。
どちらも「準工業地域」と呼ばれる、同じ建築制限のエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【西区立九条南の土地取引（令和元年〜２年）】
- 九条駅から徒歩４〜５分のエリアで、87〜170万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このように、公示地価と実際の取引では、これほど価格差があるため、公示地価や路線価をそのまま参考にして不動産取引をすると、数百〜数千万円単位で結果が変わってきてしまいます。
不動産の相続では、路線価だけではトラブルの元に
そのため、遺産分割の話し合いをする場合には、路線価だけ知っていても、話し合いが進まない場合があります。
というのも、
- 路線価による評価は、自宅などの建物分の評価が含まれない
- 路線価に１.２５倍すれば公示地価（国が公表した取引額の目安）がわかるが、実際の取引額とは取引額とは大きくズレる場合がある
からです。
そのため、実際の価格を調べておかないと、お互いが納得いく話し合いにならない可能性があるのです。
では、どうすればいいのか？
オススメは不動産の一括査定サービスです。
一括査定サービスとは、無料で複数の不動産会社から、不動産の査定をしてもらえるサービスです。
複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、そのまま相続するつもりなら、平均価格を知ることで、より公平な相続の話し合いをすることができます。
また、相続後に売却を考えているのであれば、より高く売れる会社が分かりますので、その点も便利ですね。
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特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の３社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に査定の依頼をしたい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。
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