千代田区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

千代田区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

この記事では、千代田区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、千代田区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

千代田区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
千代田区一ツ橋2-6-8神保町(170)403.9504.9
千代田区一番町13番8半蔵門(110)718.1897.6
千代田区一番町16番3半蔵門(220)799.9999.9
千代田区永田町2-13-1赤坂見附(140)2138.42673
千代田区永田町2-17-14永田町(160)654.7818.4
千代田区霞が関1-4-1虎ノ門(0)3854.44818
千代田区外神田1-16-8秋葉原(120)1430.91788.6
千代田区外神田2-13-3末広町(300)306.2382.8
千代田区外神田2-9-10末広町(400)575.5719.4
千代田区外神田3-8-9末広町(0)657.4821.7
千代田区外神田5-2-11末広町(140)311.5389.4
千代田区丸の内2-4-1東京(0)9820.812276
千代田区丸の内3-3-1東京(480)7180.88976
千代田区岩本町2-2-10岩本町(270)282.5353.1
千代田区紀尾井町1-1永田町(150)802.61003.2
千代田区紀尾井町3-32永田町(300)528660
千代田区九段南2-2-5九段下(320)876.51095.6
千代田区九段南4-2-12都営市ヶ谷(180)298.3372.9
千代田区九段北2-3-25九段下(450)781.4976.8
千代田区九段北4-2-6都営市ヶ谷(0)1557.61947
千代田区九段北4-3-32都営市ヶ谷(360)546.5683.1
千代田区麹町1丁目12番6外半蔵門(200)1013.81267.2
千代田区麹町4丁目4番2麹町(200)1663.22079
千代田区麹町5丁目7番1外麹町(400)477.8597.3
千代田区三番町6番25半蔵門(500)834.21042.8
千代田区大手町1-7-2大手町(0)7180.88976
千代田区大手町1丁目11番外竹橋(0)36964620
千代田区大手町2-2-1大手町(0)76569570
千代田区鍛冶町2-3-14神田(170)1040.21300.2
千代田区東神田3-3-10浅草橋(290)257.1321.4
千代田区内幸町1-1-7日比谷(140)5068.86336
千代田区内幸町1-2-1内幸町(0)3775.24719
千代田区内幸町2-1-4霞ヶ関(0)3537.64422
千代田区内神田1-1-7大手町(300)1203.81504.8
千代田区内神田2-14-12神田(200)718.1897.6
千代田区二番町3番4麹町(80)1148.41435.5
千代田区富士見1-4-12飯田橋(360)406.6508.2
千代田区平河町1-3-12半蔵門(220)736.6920.7
千代田区平河町2-4-13麹町(330)686.4858
千代田区有楽町1-1-3日比谷(100)5702.47128
千代田区有楽町1-2-9日比谷(160)1103.51379.4
千代田区六番町6番1外四ツ谷(330)1069.21336.5
千代田区神田猿楽町2-5-4水道橋(440)427.7534.6
千代田区神田岩本町1番2外岩本町(0)815.81019.7
千代田区神田錦町1丁目6番1外小川町(150)1420.31775.4
千代田区神田錦町2丁目7番15竹橋(400)343.2429
千代田区神田錦町3丁目18番3外神保町(290)971.51214.4
千代田区神田紺屋町47番1神田(160)512.2640.2
千代田区神田佐久間町3丁目24番3外秋葉原(340)417.1521.4
千代田区神田三崎町3-3-3水道橋(290)356.4445.5
千代田区神田三崎町3-4-9水道橋(120)860.61075.8
千代田区神田司町2丁目19番25小川町(180)443.5554.4
千代田区神田駿河台2丁目1番47御茶ノ水(190)609.8762.3
千代田区神田駿河台3丁目3番17新御茶ノ水(140)385.4481.8
千代田区神田小川町1丁目1番1外淡路町(0)1491.61864.5
千代田区神田相生町101番外秋葉原(0)2378.62973.3
千代田区神田神保町1丁目20番6神保町(170)200.1250.1
千代田区神田神保町1丁目29番3外神保町(170)406.6508.2
千代田区神田神保町2丁目2番15神保町(0)1425.61782
千代田区飯田橋3-13-1水道橋(200)963.61204.5
千代田区飯田橋4-7-10飯田橋(90)1077.11346.4

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(千代田区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

千代田区の路線価図(一部)

東京都千代田区の路線価図

 

道路の上に「1,920 B」とか「1,890 C」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、千代田区内に「神保町」というエリアがあります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:485万円/坪
  • 実際の取引価格:300〜990万円/坪

と、公示地価の約0.7〜2.1倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の3倍です。

 

どちらも「商業地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

 

【千代田区神田神保町の公示地価】

千代田区の公示地価

  • 神保町駅から150mの距離、徒歩約2分(1分=80m)
  • 1,470,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =485万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【千代田区神田神保町の土地取引(過去2年間)】

千代田区の土地取引

  • 神保町駅から徒歩2〜5分のエリアで、300〜990万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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