江戸川区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

江戸川区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

江戸川区東京都

この記事では、江戸川区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、江戸川区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

江戸川区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
江戸川区一之江2-3-8一之江(1000)81.3101.6
江戸川区一之江3-2-37一之江(110)119.6149.5
江戸川区一之江7-32-29一之江(350)101.4126.7
江戸川区下篠崎町19-21篠崎(1400)70.588.1
江戸川区興宮町25-18小岩(1700)76.695.7
江戸川区江戸川2-11-24瑞江(800)87.4109.2
江戸川区江戸川3丁目52番17一之江(840)77.997.4
江戸川区江戸川6丁目7番31一之江(1200)83.2104
江戸川区鹿骨2-15-10篠崎(1300)74.292.7
江戸川区鹿骨3-17-11篠崎(1700)80.6100.7
江戸川区鹿骨4-7-13篠崎(1800)7188.8
江戸川区篠崎町1-4-13篠崎(520)95118.8
江戸川区篠崎町2-53-20篠崎(470)99.8124.7
江戸川区篠崎町5-9-4篠崎(630)85.8107.3
江戸川区篠崎町6-3-7篠崎(500)80.6100.7
江戸川区篠崎町7-27-8篠崎(0)157.6197
江戸川区春江町2-24-14瑞江(1300)86.1107.6
江戸川区春江町3-15-8瑞江(1100)83.9104.9
江戸川区松江1-9-2新小岩(2000)76.896
江戸川区松江3-2-3船堀(1000)99.5124.4
江戸川区松江5-20-22船堀(590)118147.5
江戸川区松江5-22-21船堀(590)94.2117.8
江戸川区松江7-23-3一之江(1200)89.2111.5
江戸川区松島2-26-13新小岩(1300)90.3112.9
江戸川区松島4-34-1新小岩(700)106.4133
江戸川区上篠崎1-4-4篠崎(1100)76.896
江戸川区瑞江1-53-3瑞江(700)103.2129
江戸川区清新町2-7-18西葛西(1200)107.2134
江戸川区西一之江2-3-10一之江(1600)74.292.7
江戸川区西一之江3-35-9一之江(1100)86.1107.6
江戸川区西一之江4-10-3一之江(1600)71.389.1
江戸川区西葛西1-2-11西葛西(1200)97.4121.8
江戸川区西葛西3-10-7西葛西(580)129.4161.7
江戸川区西葛西6-15-2西葛西(0)433541.2
江戸川区西葛西7-23-14西葛西(850)124.1155.1
江戸川区西葛西8-9-12西葛西(950)116.2145.2
江戸川区西小岩1-10-5小岩(600)97.4121.8
江戸川区西小岩1-23-13小岩(80)369.6462
江戸川区西小岩4-3-15小岩(630)103128.7
江戸川区西瑞江5丁目14番46一之江(830)82.6103.3
江戸川区船堀2-12-9船堀(450)116.7145.9
江戸川区船堀2-23-18船堀(130)200.9251.1
江戸川区船堀5-10-15船堀(850)99.8124.7
江戸川区船堀7-10-9船堀(1000)102.7128.4
江戸川区船堀7-5-17船堀(920)101.7127.1
江戸川区大杉4-1-4一之江(2400)80100
江戸川区大杉4-20-4篠崎(2300)68.485.5
江戸川区中央2-15-12新小岩(2200)91.4114.2
江戸川区中央3-5-5新小岩(1600)75.594.4
江戸川区中葛西1-35-10葛西(950)108.8136
江戸川区中葛西3-23-19葛西(450)136170
江戸川区中葛西5-6-13西葛西(800)132.8166
江戸川区中葛西7-23-13葛西(860)116.7145.9
江戸川区中葛西8-18-1葛西(850)100.6125.7
江戸川区東葛西3-8-5葛西(1200)87.4109.2
江戸川区東葛西4-33-3葛西(1100)101.4126.7
江戸川区東葛西5-16-12葛西(460)125.7157.1
江戸川区東葛西6-2-11葛西(210)205.1256.4
江戸川区東葛西6-23-3葛西(480)126.5158.1
江戸川区東葛西8-34-6葛西(1400)102.4128
江戸川区東小岩1-5-11小岩(1800)77.997.4
江戸川区東小岩4-25-7小岩(1200)82.1102.6
江戸川区東小岩5-27-2小岩(920)100.9126.1
江戸川区東小岩6-8-13小岩(500)107.7134.6
江戸川区東小岩6-8-9小岩(510)100.1125.1
江戸川区東小松川2-13-10船堀(1700)77.496.7
江戸川区東小松川4-11-24船堀(960)89.2111.5
江戸川区東松本2-5-7小岩(2000)7188.8
江戸川区東瑞江2-4-14瑞江(1000)82.1102.6
江戸川区南葛西1-9-1葛西(1100)119.8149.8
江戸川区南葛西3-10-4葛西(1600)101.4126.7
江戸川区南葛西5-8-15葛西臨海公園(1500)99123.8
江戸川区南葛西6-31-10葛西(1900)102.2127.7
江戸川区南篠崎町1-6-18瑞江(750)92.2115.2
江戸川区南篠崎町3-15-2瑞江(400)116.2145.2
江戸川区南小岩4-7-2小岩(1400)87.9109.9
江戸川区南小岩5-7-5小岩(930)99123.8
江戸川区南小岩7-17-1小岩(370)174.2217.8
江戸川区平井2-24-2平井(500)106.6133.3
江戸川区平井4-29-16平井(830)104.8131
江戸川区平井5-15-7平井(0)269.3336.6
江戸川区平井6-20-8平井(400)105.4131.7
江戸川区平井6-69-9平井(750)96.1120.1
江戸川区平井7-12-3平井(1200)88.7110.9
江戸川区北葛西2-27-22船堀(1000)96.6120.8
江戸川区北篠崎2-8-12篠崎(1600)73.191.4
江戸川区北小岩1-15-5江戸川(600)99.8124.7
江戸川区北小岩8-7-14京成小岩(770)82.6103.3
江戸川区本一色1-2-9新小岩(1100)83.2104
江戸川区本一色3-19-4新小岩(1300)80.6100.7
江戸川区臨海町3-6-3葛西臨海公園(1200)92.6115.8

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(江戸川区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

江戸川区の路線価図(一部)

江戸川区の路線価図

 

道路の上に「300 D」とか「245 D」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「北葛西(きたかさい)」という、船堀駅の南側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:111万円/坪
  • 実際の取引価格:95〜170万円/坪

と、公示地価の約0.8〜1.5倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.8倍です。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアで、駅からの距離もほぼ同じなのに、これほどの価格差で取引されているのです。

 

【江戸川区北葛西の公示地価】

江戸川区北葛西の公示地価

  • 船堀駅から1,000mの距離、徒歩約12分(1分=80m)
  • 336,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =111万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【江戸川区北葛西の土地取引(過去2年間)】

江戸川区北葛西の土地取引

  • 船堀駅から徒歩12〜15分のエリアで、95〜170万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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