この記事では、江戸川区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、江戸川区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
江戸川区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 江戸川区西小岩１－２３－１３ | 小岩（80） | 396 | 495 | 4.9% |
| 江戸川区平井５－１５－７ | 平井（0） | 287.8 | 359.7 | 4.8% |
| 江戸川区南小岩７－１７－１ | 小岩（370） | 186.2 | 232.7 | 4.8% |
| 江戸川区篠崎町７－２７－８ | 篠崎（0） | 167.4 | 209.2 | 4.6% |
| 江戸川区東葛西６－２－１１ | 葛西（210） | 218.1 | 272.6 | 4.4% |
| 江戸川区臨海町３－６－３ | 葛西臨海公園（1200） | 100.1 | 125.1 | 4.4% |
| 江戸川区船堀２－２３－１８ | 船堀（130） | 213.6 | 267 | 4.4% |
| 江戸川区西葛西６－１５－２ | 西葛西（0） | 459.4 | 574.2 | 4.2% |
| 江戸川区東小岩６－８－９ | 小岩（510） | 105.6 | 132 | 4.2% |
| 江戸川区松江５－２０－２２ | 船堀（590） | 126.5 | 158.1 | 4.1% |
| 江戸川区瑞江１－５３－３ | 瑞江（700） | 108.8 | 136 | 4.0% |
| 江戸川区西小岩１－１０－５ | 小岩（600） | 102.4 | 128 | 4.0% |
| 江戸川区南篠崎町１－６－１８ | 瑞江（750） | 97.1 | 121.4 | 4.0% |
| 江戸川区篠崎町２－５３－２０ | 篠崎（470） | 105 | 131.3 | 3.9% |
| 江戸川区一之江３－２－３７ | 一之江（110） | 126.2 | 157.7 | 3.9% |
| 江戸川区松島４－３４－１ | 新小岩（700） | 112.5 | 140.6 | 3.9% |
| 江戸川区東小岩５－２７－２ | 小岩（920） | 105.8 | 132.3 | 3.9% |
| 江戸川区北小岩８－７－１４ | 京成小岩（770） | 86.9 | 108.6 | 3.8% |
| 江戸川区春江町３－１５－８ | 瑞江（1100） | 87.9 | 109.9 | 3.7% |
| 江戸川区平井６－２０－８ | 平井（400） | 110.9 | 138.6 | 3.7% |
| 江戸川区江戸川３丁目５２番１７ | 一之江（840） | 81.6 | 102 | 3.7% |
| 江戸川区江戸川２－１１－２４ | 瑞江（800） | 91.4 | 114.2 | 3.6% |
| 江戸川区一之江７－３２－２９ | 一之江（350） | 106.6 | 133.3 | 3.6% |
| 江戸川区篠崎町６－３－７ | 篠崎（500） | 83.9 | 104.9 | 3.6% |
| 江戸川区船堀２－１２－９ | 船堀（450） | 122.2 | 152.8 | 3.6% |
| 江戸川区西小岩４－３－１５ | 小岩（630） | 107.4 | 134.3 | 3.6% |
| 江戸川区篠崎町１－４－１３ | 篠崎（520） | 99.8 | 124.7 | 3.6% |
| 江戸川区西葛西３－１０－７ | 西葛西（580） | 138.3 | 172.9 | 3.6% |
| 江戸川区西一之江２－３－１０ | 一之江（1600） | 77.1 | 96.4 | 3.5% |
| 江戸川区鹿骨２－１５－１０ | 篠崎（1300） | 77.4 | 96.7 | 3.5% |
| 江戸川区東瑞江２－４－１４ | 瑞江（1000） | 85.8 | 107.3 | 3.5% |
| 江戸川区東小岩４－２５－７ | 小岩（1200） | 85.8 | 107.3 | 3.5% |
| 江戸川区本一色１－２－９ | 新小岩（1100） | 87.4 | 109.2 | 3.4% |
| 江戸川区南小岩５－７－５ | 小岩（930） | 103.5 | 129.4 | 3.4% |
| 江戸川区松江１－９－２ | 新小岩（2000） | 79.8 | 99.7 | 3.4% |
| 江戸川区興宮町２５－１８ | 小岩（1700） | 79.8 | 99.7 | 3.4% |
| 江戸川区平井４－２９－１６ | 平井（830） | 111.9 | 139.9 | 3.4% |
| 江戸川区平井２－２４－２ | 平井（500） | 112.2 | 140.3 | 3.4% |
| 江戸川区上篠崎１－４－４ | 篠崎（1100） | 80.2 | 100.3 | 3.4% |
| 江戸川区東小松川２－１３－１０ | 船堀（1700） | 80.2 | 100.3 | 3.4% |
| 江戸川区東小岩１－５－１１ | 小岩（1800） | 80.8 | 101 | 3.4% |
| 江戸川区南篠崎町３－１５－２ | 瑞江（400） | 121.7 | 152.1 | 3.4% |
| 江戸川区下篠崎町１９－２１ | 篠崎（1400） | 73.1 | 91.4 | 3.4% |
| 江戸川区篠崎町５－９－４ | 篠崎（630） | 89.5 | 111.9 | 3.4% |
| 江戸川区清新町２－７－１８ | 西葛西（1200） | 114.1 | 142.6 | 3.3% |
| 江戸川区春江町２－２４－１４ | 瑞江（1300） | 89.8 | 112.2 | 3.3% |
| 江戸川区船堀７－５－１７ | 船堀（920） | 106.4 | 133 | 3.3% |
| 江戸川区鹿骨４－７－１３ | 篠崎（1800） | 73.9 | 92.4 | 3.3% |
| 江戸川区南小岩４－７－２ | 小岩（1400） | 91.6 | 114.5 | 3.3% |
| 江戸川区大杉４－１－４ | 一之江（2400） | 83.4 | 104.3 | 3.3% |
| 江戸川区平井６－６９－９ | 平井（750） | 100.6 | 125.7 | 3.3% |
| 江戸川区船堀７－７－９ | 船堀（950） | 109 | 136.3 | 3.3% |
| 江戸川区本一色３－１９－４ | 新小岩（1300） | 84.2 | 105.3 | 3.2% |
| 江戸川区平井７－１２－３ | 平井（1200） | 93 | 116.2 | 3.2% |
| 江戸川区北篠崎２－８－１２ | 篠崎（1600） | 76 | 95 | 3.2% |
| 江戸川区東小松川４－１１－２４ | 船堀（960） | 93.2 | 116.5 | 3.2% |
| 江戸川区松江７－２３－３ | 一之江（1200） | 93.2 | 116.5 | 3.2% |
| 江戸川区一之江２－３－８ | 一之江（1000） | 85 | 106.3 | 3.2% |
| 江戸川区南葛西５－８－１５ | 葛西臨海公園（1500） | 103 | 128.7 | 3.2% |
| 江戸川区東小岩６－８－１３ | 小岩（500） | 112.2 | 140.3 | 3.2% |
| 江戸川区西瑞江５丁目１４番４６ | 一之江（830） | 86.3 | 107.9 | 3.2% |
| 江戸川区中葛西８－１８－１ | 葛西（850） | 104.6 | 130.7 | 3.1% |
| 江戸川区松江３－２－３ | 船堀（1000） | 104.6 | 130.7 | 3.1% |
| 江戸川区中央３－５－５ | 新小岩（1600） | 78.6 | 98.3 | 3.1% |
| 江戸川区南葛西３－１０－４ | 葛西（1600） | 105.4 | 131.7 | 3.1% |
| 江戸川区東葛西４－３３－３ | 葛西（1100） | 105.4 | 131.7 | 3.1% |
| 江戸川区南葛西６－３１－１０ | 葛西（1900） | 106.2 | 132.7 | 3.1% |
| 江戸川区大杉４－２０－４ | 篠崎（2300） | 70.7 | 88.4 | 3.1% |
| 江戸川区東葛西８－３４－６ | 葛西（1400） | 106.4 | 133 | 3.1% |
| 江戸川区松江５－２２－２１ | 船堀（590） | 98.2 | 122.8 | 3.0% |
| 江戸川区西一之江３－３５－９ | 一之江（1100） | 89.8 | 112.2 | 3.0% |
| 江戸川区南葛西１－９－１ | 葛西（1100） | 125.9 | 157.4 | 3.0% |
| 江戸川区北葛西２－２７－２２ | 船堀（1000） | 100.6 | 125.7 | 3.0% |
| 江戸川区東松本２－５－７ | 小岩（2000） | 73.4 | 91.7 | 3.0% |
| 江戸川区西一之江４－１０－３ | 一之江（1600） | 73.9 | 92.4 | 2.9% |
| 江戸川区鹿骨３－１７－１１ | 篠崎（1700） | 83.4 | 104.3 | 2.9% |
| 江戸川区西葛西８－９－１２ | 西葛西（950） | 120.6 | 150.8 | 2.9% |
| 江戸川区松島２－２６－１３ | 新小岩（1300） | 93.8 | 117.2 | 2.9% |
| 江戸川区北小岩１－１５－５ | 江戸川（600） | 103.8 | 129.7 | 2.9% |
| 江戸川区江戸川６丁目７番３１ | 一之江（1200） | 86.6 | 108.2 | 2.8% |
| 江戸川区西葛西７－２３－１４ | 西葛西（850） | 128.6 | 160.7 | 2.7% |
| 江戸川区中央２－１５－１２ | 新小岩（2200） | 94.2 | 117.8 | 2.6% |
| 江戸川区東葛西５－１６－１２ | 葛西（460） | 130.4 | 163 | 2.5% |
| 江戸川区中葛西１－３５－１０ | 葛西（950） | 112.5 | 140.6 | 2.4% |
| 江戸川区東葛西３－８－５ | 葛西（1200） | 90.3 | 112.9 | 2.4% |
| 江戸川区中葛西７－２３－１３ | 葛西（860） | 120.4 | 150.5 | 2.2% |
| 江戸川区西葛西１－２－１１ | 西葛西（1200） | 99.8 | 124.7 | 2.2% |
| 江戸川区中葛西３－２３－１９ | 葛西（450） | 140.2 | 175.2 | 2.1% |
| 江戸川区船堀５－１０－１５ | 船堀（850） | 102.2 | 127.7 | 2.1% |
| 江戸川区東葛西６－２３－３ | 葛西（480） | 130.4 | 163 | 2.1% |
| 江戸川区中葛西５－６－１３ | 西葛西（800） | 136.5 | 170.6 | 2.0% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、「中葛西（なかかさい）」という、葛西駅の周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：136万円／坪
- 実際の取引価格：81〜200万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.5倍で取引されていました。
最高価格は、最低価格の約2.5倍です。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアで、駅からの距離もほぼ同じなのに、これほどの価格差で取引されているのです。
【江戸川区中葛西の土地取引】
- 葛西駅から徒歩10〜16分のエリアで、81〜200万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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