目黒区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

目黒区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

目黒区東京都

この記事では、目黒区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、目黒区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

目黒区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
目黒区下目黒1-1-11目黒(200)1042.81303.5
目黒区下目黒2-10-10目黒(740)200.6250.8
目黒区下目黒3-4-2目黒(750)343.2429
目黒区下目黒5-16-17目黒(1600)207.3259.1
目黒区下目黒6-17-21学芸大学(1200)274.6343.2
目黒区柿の木坂2-25-25都立大学(840)217.8272.3
目黒区駒場1-10-7駒場東大前(210)223.8279.8
目黒区駒場4-3-38駒場東大前(520)282.5353.1
目黒区原町1-11-2西小山(120)222.8278.5
目黒区五本木2-50-13学芸大学(530)214.4268
目黒区三田2-1-5恵比寿(620)335.3419.1
目黒区三田2-18-8目黒(800)266.6333.3
目黒区自由が丘1-24-5自由が丘(300)337.9422.4
目黒区自由が丘1-29-9自由が丘(0)1399.21749
目黒区自由が丘1-7-13自由が丘(100)865.91082.4
目黒区自由が丘2-18-26自由が丘(500)295.7369.6
目黒区上目黒3-24-10中目黒(550)245.8307.2
目黒区上目黒3-4-3中目黒(0)1063.91329.9
目黒区青葉台1-27-12中目黒(600)533.3666.6
目黒区青葉台2-2-17神泉(720)390.7488.4
目黒区青葉台3-13-14池尻大橋(760)287.8359.7
目黒区青葉台3-5-44神泉(590)591.4739.2
目黒区青葉台4-6-19神泉(550)385.4481.8
目黒区洗足2-14-20洗足(330)203.5254.4
目黒区大岡山1-4-12大岡山(520)193.8242.2
目黒区大橋2-7-10池尻大橋(600)240.2300.3
目黒区鷹番1-18-18学芸大学(500)234.4293
目黒区鷹番2-19-20学芸大学(70)433541.2
目黒区中根2-7-3都立大学(450)241301.3
目黒区中根2-8-14都立大学(520)231288.8
目黒区中町1-11-14祐天寺(1100)167.9209.9
目黒区中目黒3-14-7中目黒(700)252.9316.1
目黒区中目黒3-23-16中目黒(700)231.3289.1
目黒区東山3-12-10池尻大橋(280)243.9304.9
目黒区東山3-13-3池尻大橋(160)248.4310.5
目黒区八雲2-16-19都立大学(890)211.8264.7
目黒区八雲4-1-19都立大学(1100)223.1278.9
目黒区碑文谷4-12-14都立大学(830)210.6263.3
目黒区平町1-14-18都立大学(450)230.2287.8
目黒区平町1-27-1都立大学(0)451.4564.3
目黒区平町2-1-2都立大学(650)203.3254.1
目黒区目黒2-1-18中目黒(1000)274.6343.2
目黒区目黒本町2-15-20学芸大学(960)195.1243.9
目黒区目黒本町3-16-6武蔵小山(650)234.4293
目黒区目黒本町4-1-3武蔵小山(540)218.3272.9
目黒区目黒本町5-1-2武蔵小山(230)255.8319.8
目黒区目黒本町5-31-8武蔵小山(550)173.2216.5
目黒区祐天寺1-25-4祐天寺(400)215.9269.9
目黒区祐天寺2-3-11祐天寺(130)249.5311.9
目黒区緑が丘3-5-15緑が丘(220)185.4231.7

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(目黒区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

目黒区の路線価図(一部)

東京都目黒区の路線価図

 

道路の上に「890 C」とか「720 C」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「下目黒(しもめぐろ)」という、目黒駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:229万円/坪
  • 実際の取引価格:200〜370万円/坪

と、公示地価の約0.9〜1.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.8倍です。

 

どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【目黒区下目黒の公示地価】

目黒区下目黒の公示地価

  • 目黒駅から760mの距離、徒歩約10分(1分=80m)
  • 695,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =229万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【目黒区下目黒の土地取引(過去2年間)】

目黒区下目黒の土地取引

  • 目黒駅から徒歩14分のエリアで、200〜370万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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