品川区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

品川区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

品川区東京都

この記事では、品川区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、品川区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

品川区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
品川区荏原1-22-1戸越銀座(470)198.8248.5
品川区荏原2-11-8武蔵小山(720)176.1220.1
品川区荏原4-1-4武蔵小山(400)301376.2
品川区旗の台1-1-15旗の台(640)231.8289.7
品川区旗の台3-14-2旗の台(60)239298.7
品川区旗の台5-9-16旗の台(380)162.6203.3
品川区旗の台6-19-4洗足(540)198247.5
品川区戸越3-3-1戸越(120)184230
品川区戸越3-5-19戸越(1)322.1402.6
品川区戸越5-5-15戸越公園(230)242.9303.6
品川区小山3-23-3武蔵小山(220)417.1521.4
品川区小山5-7-12西小山(400)192.2240.2
品川区小山6-5-6西小山(130)230.2287.8
品川区小山7-13-2洗足(310)215.2269
品川区小山台1-23-6武蔵小山(240)237.6297
品川区上大崎1-1-14目黒(500)396495
品川区上大崎2-13-35目黒(200)955.71194.6
品川区上大崎2-13-35目黒(200)9531191.3
品川区上大崎2-13-41目黒(200)359448.8
品川区上大崎2-6-12目黒(680)303.6379.5
品川区上大崎2-6-12目黒(680)301376.2
品川区上大崎3-10-35目黒(500)303.6379.5
品川区西五反田1-2-10五反田(100)1459.91824.9
品川区西五反田2-29-9五反田(370)718.1897.6
品川区西五反田2-9-5五反田(300)557696.3
品川区西五反田4-20-4不動前(680)187.4234.3
品川区西五反田4-27-6不動前(400)238.2297.7
品川区西五反田5-11-13不動前(70)250.8313.5
品川区西五反田5-31-6不動前(500)185.8232.3
品川区西大井5-16-2西大井(610)158.4198
品川区西中延2-9-1荏原中延(310)179223.7
品川区西中延2-9-1荏原中延(310)176.3220.4
品川区西品川1-13-3下神明(600)164.7205.9
品川区大井1-10-3大井町(180)559.7699.6
品川区大井3-5-6大井町(500)258.7323.4
品川区大井5-11-4西大井(870)184.2230.3
品川区大井7-3-7西大井(900)161201.3
品川区大崎1-2-1大崎(250)852.71065.9
品川区大崎2-6-13大崎(500)243.9304.9
品川区大崎3-6-9大崎(0)599.3749.1
品川区大崎4-8-3大崎広小路(500)189.5236.9
品川区大崎5-5-12五反田(510)287.8359.7
品川区中延2-8-6荏原中延(100)233.4291.7
品川区中延5-2-8荏原町(120)241.6302
品川区中延6-3-8中延(150)246.9308.6
品川区東五反田1-18-5五反田(370)464.6580.8
品川区東五反田1-2-39五反田(530)580.8726
品川区東五反田2-4-5五反田(400)557696.3
品川区東五反田3-16-26五反田(600)277.2346.5
品川区東五反田4-2-11高輪台(450)248.7310.9
品川区東五反田5-17-6五反田(570)330412.5
品川区東大井1-21-4鮫洲(220)246.3307.9
品川区東大井2-25-10立会川(220)170.3212.9
品川区東大井3-3-8大井町(490)172.6215.8
品川区東大井5-10-2大井町(330)361.7452.1
品川区東中延2-10-19中延(170)221.8277.2
品川区東品川1-39-2天王洲アイル(850)249311.2
品川区東品川2-2-28天王洲アイル(300)382.8478.5
品川区東品川3-21-10品川シーサイド(530)239298.7
品川区東品川4-2-11青物横丁(350)220.5275.6
品川区南大井3-33-10大森海岸(130)343.2429
品川区南大井3-8-17大森(600)244.2305.3
品川区南大井4-12-7立会川(420)163.7204.6
品川区南大井6-28-12大森(0)609.8762.3
品川区南大井6-3-16大森(550)190.9238.6
品川区南品川1-3-13新馬場(350)156.6195.7
品川区南品川3-5-5青物横丁(130)269.3336.6
品川区南品川4-15-1新馬場(430)168.7210.9
品川区南品川4-17-6新馬場(350)181.4226.7
品川区南品川6-7-36大井町(500)182.2227.7
品川区二葉2-15-6西大井(300)165.5206.9
品川区二葉4-14-12西大井(500)179.8224.7
品川区八潮2-7-8大井競馬場前(1800)110.3137.9
品川区平塚2-16-3戸越銀座(0)258.7323.4
品川区平塚2-16-3戸越銀座(1)261.4326.7
品川区平塚3-8-11戸越銀座(430)175.6219.5
品川区豊町1-11-12戸越(700)211.8264.7
品川区豊町3-4-17戸越公園(270)171.4214.2
品川区豊町6-20-1中延(170)169.8212.2
品川区北品川1-24-4北品川(130)227.6284.5
品川区北品川1-8-14北品川(380)345.8432.3
品川区北品川5-14-10北品川(650)213.8267.3
品川区北品川5-9-28大崎(530)298.3372.9

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(品川区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

品川区の路線価図(一部)

東京都品川区の路線価図

 

道路の上に「740 C」とか「680 C」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「東五反田(ひがしごたんだ)」という、五反田駅の東側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:330万円/坪
  • 実際の取引価格:350〜520万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.6倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.5です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアで、3丁目の一部と5丁目に限られています。

駅からの距離も多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【品川区東五反田の公示地価】

品川区東五反田の公示地価

  • 五反田駅から600mの距離、徒歩約7分(1分=80m)
  • 1,000,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =330万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【品川区東五反田の土地取引(過去2年間)】

品川区東五反田の土地取引

  • 五反田駅から徒歩6〜9分のエリアで、350〜520万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

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というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

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