新宿区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

新宿区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

新宿区東京都

この記事では、新宿区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、新宿区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

新宿区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
新宿区愛住町7番12四谷三丁目(190)229.9287.4
新宿区下落合2-18-11目白(450)255.8319.8
新宿区下落合3-12-20目白(800)262.4328
新宿区下落合4-17-4下落合(650)170212.5
新宿区歌舞伎町1-1-16新宿(450)2209.72762.1
新宿区歌舞伎町2-10-7新宿(600)530.6663.3
新宿区歌舞伎町2-21-6新宿(650)330412.5
新宿区喜久井町34番58早稲田(620)186.6233.3
新宿区高田馬場1-27-6高田馬場(100)1011.11263.9
新宿区高田馬場1丁目182番32外高田馬場(390)196.2245.2
新宿区高田馬場2-8-4高田馬場(450)562.3702.9
新宿区高田馬場3-2-15高田馬場(80)351.1438.9
新宿区高田馬場3-22-3高田馬場(500)351.1438.9
新宿区高田馬場4-32-10高田馬場(760)191.4239.3
新宿区山吹町331番8早稲田(680)314.2392.7
新宿区四谷1丁目9番2外四ツ谷(170)1425.61782
新宿区四谷3丁目1番8四谷三丁目(140)10561320
新宿区四谷坂町12-19曙橋(350)514.8643.5
新宿区四谷三栄町14-26四ツ谷(550)208.6260.7
新宿区四谷三栄町4-10四ツ谷(450)372.2465.3
新宿区市谷左内町22番市ケ谷(330)282.5353.1
新宿区市谷砂土原町2丁目7番1市ケ谷(700)374.9468.6
新宿区市谷仲之町2-7曙橋(210)303.6379.5
新宿区市谷本村町2-5市ケ谷(400)620.4775.5
新宿区若松町33-9若松河田(300)388.1485.1
新宿区若葉1丁目19番18四ツ谷(680)235.8294.7
新宿区舟町4番8四谷三丁目(200)293366.3
新宿区住吉町8-25曙橋(200)303.6379.5
新宿区上落合1-28-9落合(350)153.1191.4
新宿区上落合2-11-1落合(180)237.6297
新宿区信濃町8番16外信濃町(280)617.8772.2
新宿区新宿1-31-16新宿御苑前(200)414.5518.1
新宿区新宿2-10-6新宿三丁目(300)631788.7
新宿区新宿2-5-10新宿三丁目(220)1510.11887.6
新宿区新宿3-24-1新宿(0)963612045
新宿区新宿3-28-9新宿(150)4514.45643
新宿区新宿3-30-11新宿三丁目(0)9134.411418
新宿区新宿3-5-4新宿三丁目(0)4672.85841
新宿区新宿3-6-11新宿三丁目(130)675.8844.8
新宿区新宿5-10-15新宿三丁目(400)337.9422.4
新宿区新宿6-3-11東新宿(560)217.8272.3
新宿区水道町4-22江戸川橋(250)335.3419.1
新宿区西新宿1-12-3新宿(350)1948.32435.4
新宿区西新宿1-7-1新宿(0)5359.26699
新宿区西新宿2-6-1新宿(640)34324290
新宿区西新宿4-16-2西新宿五丁目(350)259.8324.7
新宿区西新宿4-4-15西新宿五丁目(90)654.7818.4
新宿区西新宿5-15-4西新宿五丁目(500)198.6248.2
新宿区西新宿7-1-12新宿(410)1721.32151.6
新宿区西新宿8-3-39西新宿(200)254317.5
新宿区西早稲田1-23-15早稲田(840)246.3307.9
新宿区西早稲田2-18-35西早稲田(260)181.4226.7
新宿区西早稲田2-19-2西早稲田(120)264330
新宿区西落合3-17-5落合南長崎(400)163.1203.9
新宿区赤城下町69番2外神楽坂(350)178.5223.1
新宿区早稲田鶴巻町523番6早稲田(300)205.7257.1
新宿区大久保1-14-7新大久保(400)158.4198
新宿区大久保2-5-23東新宿(200)628.3785.4
新宿区大京町31番1外千駄ケ谷(370)374.9468.6
新宿区大京町6番8四谷三丁目(300)236295
新宿区中井2-27-13中井(790)152.9191.1
新宿区中町32番1牛込神楽坂(320)277.2346.5
新宿区中落合3-29-12落合南長崎(150)215.2269
新宿区中落合4-8-30落合南長崎(420)153.4191.7
新宿区南元町4番49信濃町(420)345.8432.3
新宿区馬場下町62番17外早稲田(70)440.9551.1
新宿区百人町1-16-14新大久保(170)604.6755.7
新宿区富久町32-6新宿御苑前(700)188.8236
新宿区北新宿1-12-12大久保(270)269.3336.6
新宿区北新宿1-20-10西新宿(440)390.7488.4
新宿区北新宿1-27-5大久保(510)173.2216.5
新宿区北新宿4-22-16東中野(750)187.4234.3
新宿区矢来町35番5神楽坂(350)227283.8
新宿区余丁町12-24若松河田(270)198.8248.5
新宿区余丁町6-23東新宿(600)316.8396
新宿区神楽坂2丁目12番18飯田橋(200)747.1933.9
新宿区神楽坂3丁目1番16飯田橋(370)369.6462
新宿区神楽坂6丁目64番神楽坂(150)475.2594

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(新宿区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

新宿区の路線価図(一部)

東京都新宿区の路線価図

 

道路の上に「1,220 B」とか「850 C」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「下落合(しもおちあい)」という、下落合駅と目白駅に囲まれた住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:189万円/坪
  • 実際の取引価格:190〜280万円/坪

と、公示地価の約1.0〜1.5で取引されていました。

最高価格は、最低価格の1.5です。

 

【新宿区下落合の公示地価】

新宿区下落合の公示地価

  • 下落合駅から650mの距離、徒歩約8分(1分=80m)
  • 573,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =189万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【新宿区下落合の土地取引(過去2年間)】

新宿区下落合の土地取引

  • 下落合駅から徒歩6〜8分のエリアで、190〜280万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

オススメは不動産の一括査定サービスです。

 

というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

こちらの「すまいVALUE(バリュー)」は、取引実績の多い大手6社に無料で査定を依頼することができます。

 

住まいVALUE

 

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に査定の依頼をしたい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

 

すまいバリューで査定するならこちら

 

地域密着企業にも依頼したいなら、イエイ

すまいバリューは大手6社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエイ」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多いのでオススメです。

 

イエイ

 

こちらのサービスでは、専門スタッフが常駐しており、相続についての相談も無料で行っているため、手続きや評価方法の計算など、様々なことで相談できるのもメリットですね。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

イエイで査定するならこちら

 

 

 

コメント