この記事では、明石市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、明石市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
明石市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 明石市二見町南二見１７番１２外 | 東二見（2000） | 13 | 16.3 | 6.5% |
| 明石市小久保１丁目４番３外 | 西明石（350） | 69.2 | 86.5 | 5.6% |
| 明石市大久保町ゆりのき通２丁目１５番１ | 大久保（550） | 37.2 | 46.5 | 5.2% |
| 明石市大久保町大窪字北開知４４８番６ | 大久保（850） | 24.3 | 30.4 | 4.8% |
| 明石市野々上２丁目７番５ | 西明石（750） | 35.4 | 44.2 | 4.7% |
| 明石市王子２－１６－８ | 西新町（600） | 32.5 | 40.6 | 4.2% |
| 明石市東藤江２－１－９５ | 西明石（1000） | 27.2 | 34 | 4.0% |
| 明石市山下町８－３ | 明石（350） | 49.4 | 61.7 | 3.9% |
| 明石市松が丘５－１５－１０ | 朝霧（900） | 35.4 | 44.2 | 3.9% |
| 明石市魚住町住吉３丁目７２２番１６ | 山陽魚住（550） | 22.3 | 27.9 | 3.8% |
| 明石市太寺４－８－７ | 明石（1300） | 50.7 | 63.4 | 3.8% |
| 明石市朝霧北町３７７７番２３１ | 朝霧（2000） | 29 | 36.3 | 3.8% |
| 明石市大蔵町２０－１３ | 大蔵谷（300） | 29.6 | 37 | 3.7% |
| 明石市沢野２－７－３ | 西明石（1900） | 22.2 | 27.7 | 3.7% |
| 明石市東朝霧丘１９－３ | 明石（3000） | 30.1 | 37.6 | 3.6% |
| 明石市材木町１５－１２ | 明石（1000） | 30.4 | 38 | 3.6% |
| 明石市桜町３－５ | 明石（650） | 38.3 | 47.9 | 3.6% |
| 明石市東野町２１６７番４ | 大蔵谷（450） | 30.6 | 38.3 | 3.6% |
| 明石市明南町１－３－１０ | 西明石（900） | 38.6 | 48.2 | 3.5% |
| 明石市西新町２－７－２ | 西新町（170） | 38.8 | 48.5 | 3.5% |
| 明石市藤江字中尾８９０番３８ | 西明石（750） | 31.4 | 39.3 | 3.5% |
| 明石市朝霧南町１丁目１６５番５ | 朝霧（0） | 70.7 | 88.4 | 3.5% |
| 明石市本町１－９－１１ | 明石（550） | 47.3 | 59.1 | 3.5% |
| 明石市立石２－１－７６ | 林崎松江海岸（800） | 23.8 | 29.8 | 3.3% |
| 明石市林崎町３丁目５４２番１１ | 林崎松江海岸（180） | 24 | 30 | 3.3% |
| 明石市樽屋町８－３２ | 明石（650） | 66.6 | 83.2 | 3.3% |
| 明石市朝霧町１－７－１０ | 大蔵谷（550） | 33.5 | 41.9 | 3.3% |
| 明石市大明石町１－２－３７ | 明石（260） | 68.6 | 85.8 | 3.2% |
| 明石市魚住町金ヶ崎字佃３１６番１外 | 大久保（1800） | 21.9 | 27.4 | 3.1% |
| 明石市港町６－１７ | 明石（1000） | 29.8 | 37.3 | 2.7% |
| 明石市人丸町５－３ | 明石（900） | 39.8 | 49.8 | 2.7% |
| 明石市二見町東二見字松ノ本８３９番４ | 東二見（500） | 22 | 27.5 | 2.6% |
| 明石市二見町西二見字町ノ坪６６１番４５ | 西二見（700） | 19.8 | 24.7 | 2.3% |
| 明石市魚住町錦が丘３丁目８番１１外 | 魚住（190） | 35.1 | 43.9 | 2.3% |
| 明石市二見町東二見字城ノ上１４５９番７ | 東二見（600） | 18.7 | 23.4 | 2.3% |
| 明石市二見町西二見字山中１５７番６０ | 土山（1300） | 21.4 | 26.7 | 2.3% |
| 明石市大久保町西嶋字大歳９３７番２ | 西江井ヶ島（350） | 19.1 | 23.9 | 2.3% |
| 明石市大久保町谷八木字道屋６３４番７ | 中八木（700） | 19.1 | 23.9 | 2.1% |
| 明石市魚住町西岡字坂ノ下２１７２番３７ | 魚住（1400） | 20.6 | 25.8 | 2.1% |
| 明石市貴崎５－１１－７０ | 西明石（750） | 10.8 | 13.5 | 2.0% |
| 明石市魚住町錦が丘２丁目１４番３８ | 魚住（750） | 27 | 33.7 | 2.0% |
| 明石市魚住町清水字西宿１９０２番２ | 土山（1700） | 17.6 | 22 | 2.0% |
| 明石市二見町福里字池之下５６３番４５ | 土山（650） | 19 | 23.8 | 2.0% |
| 明石市大久保町駅前２丁目１番４ | 大久保（220） | 60.2 | 75.2 | 1.8% |
| 明石市大久保町八木字道重１０５番４ | 中八木（70） | 25 | 31.2 | 1.3% |
| 明石市大久保町高丘３丁目５番９ | 大久保（2600） | 21.8 | 27.2 | 1.2% |
| 明石市大久保町山手台２丁目６４番 | 大久保（2500） | 21.3 | 26.6 | 1.1% |
| 明石市大道町２－１１－６ | 西新町（900） | 21.8 | 27.2 | 1.1% |
| 明石市本町１－１－２８ | 明石（280） | 138.6 | 173.3 | 1.0% |
| 明石市魚住町清水字井桶田２１６４番３外 | 土山（470） | 25.6 | 32 | 0.1% |
| 明石市大久保町江井島字辻ヶ鼻９０３番１５ | 江井ヶ島（220） | 13.4 | 16.8 | 0.0% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、明石市に「太寺（たいでら）」という、人丸前駅の北側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：59万円／坪
- 実際の取引価格：37〜77万円／坪
と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。
取引価格同士で比べると、約２.２倍の価格差があります。
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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