この記事では、三木市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、三木市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
三木市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 三木市志染町広野１丁目１０５番１ | 志染（350） | 17 | 21.3 | 1.1% |
| 三木市志染町青山３丁目６番１３ | 緑が丘（2400） | 13.8 | 17.2 | 0.8% |
| 三木市末広１－１２－２４ | 三木（280） | 14.5 | 18.1 | 0.7% |
| 三木市末広２－５－６ | 三木（220） | 19.8 | 24.7 | 0.4% |
| 三木市大村字高柳８７番１外 | 大村（550） | 17.8 | 22.2 | 0.0% |
| 三木市大村字谷後８３１番１ | 大村（200） | 8.3 | 10.4 | 0.0% |
| 三木市吉川町大沢字大整１８４番９ | 三田（13000） | 9.8 | 12.3 | 0.0% |
| 三木市志染町西自由が丘１丁目７５７番 | 志染（500） | 10.7 | 13.4 | 0.0% |
| 三木市別所町朝日ケ丘字愛宕１番７０ | 三木（2500） | 6.6 | 8.3 | -0.4% |
| 三木市志染町広野４丁目３３５番 | 志染（1400） | 3.9 | 4.9 | -0.7% |
| 三木市別所町石野字上貝地５８４番２外 | 厄神（3600） | 3.9 | 4.9 | -0.7% |
| 三木市吉川町前田字上馬場１０１４番１ | 三田（13000） | 3 | 3.8 | -0.9% |
| 三木市志染町吉田字北垣内９５１番 | 恵比須（1400） | 3.8 | 4.8 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
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相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、「志染町西自由が丘（しじみちょうにしじゆうがおか）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１３.４万円／坪
- 実際の取引価格：９〜２１万円／坪
と、公示地価の約０.７〜１.６倍で取引されていました。
取引価格同士で見ても、約２.３倍の価格差がありました。
【三木市志染町西自由が丘の公示地価】
- 志染駅から500mの距離、徒歩約６分（1分＝８０m）
- 40,600円／㎡ × 3.3（㎡／坪） ＝１３.４万円／坪
【三木市志染町西自由が丘の土地取引（過去２年間）】
- 志染駅から徒歩５〜６分のエリアで、９〜２１万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引ともに「第１種低層住居専用地域」という、似たような街並みのエリア
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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