この記事では、西宮市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、西宮市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
西宮市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 西宮市山口町阪神流通センター１丁目４８番 | 岡場（1700） | 17.2 | 21.5 | 8.3% |
| 西宮市鳴尾浜３丁目１１番４ | 鳴尾・武庫川女子大前（3700） | 32.2 | 40.3 | 7.0% |
| 西宮市西宮浜２丁目７番２外 | 阪神西宮（2800） | 32.2 | 40.3 | 7.0% |
| 西宮市産所町１１－２７ | 阪神西宮（480） | 125.4 | 156.8 | 4.6% |
| 西宮市甲子園口２－２８－１８ | 甲子園口（750） | 104 | 130 | 4.5% |
| 西宮市高木西町１８－９ | 西宮北口（750） | 116.2 | 145.2 | 4.3% |
| 西宮市松原町４－４ | 西宮（220） | 114.1 | 142.6 | 4.1% |
| 西宮市和上町１－３１ | 阪神西宮（190） | 155.2 | 194 | 4.1% |
| 西宮市甲子園口北町１－３ | 甲子園口（70） | 114.9 | 143.6 | 4.1% |
| 西宮市田中町４－１８ | 阪神西宮（250） | 130.7 | 163.4 | 4.0% |
| 西宮市高松町５－３９ | 西宮北口（160） | 277.2 | 346.5 | 4.0% |
| 西宮市津門呉羽町１－２８ | 阪神今津（80） | 106.4 | 133 | 3.9% |
| 西宮市両度町６－２８ | 西宮北口（600） | 113.5 | 141.9 | 3.9% |
| 西宮市甲子園浦風町１８－３３ | 甲子園（230） | 99.5 | 124.4 | 3.9% |
| 西宮市大井手町７－１８ | 夙川（550） | 110.6 | 138.3 | 3.7% |
| 西宮市瓦林町２８－９ | 西宮北口（1300） | 75.3 | 94.1 | 3.6% |
| 西宮市里中町３－４－１５ | 鳴尾・武庫川女子大前（300） | 90.6 | 113.2 | 3.6% |
| 西宮市小松東町３－６－２ | 武庫川（540） | 68.1 | 85.1 | 3.6% |
| 西宮市甲子園四番町１２－８ | 甲子園（950） | 106.6 | 133.3 | 3.6% |
| 西宮市大畑町４－１０ | 西宮北口（800） | 91.8 | 114.8 | 3.6% |
| 西宮市大森町８－４ | 西宮北口（1200） | 76.6 | 95.7 | 3.6% |
| 西宮市上甲子園４－７－５ | 阪神国道（900） | 69.4 | 86.8 | 3.5% |
| 西宮市宮西町３－３０ | 香櫨園（250） | 78.4 | 98 | 3.5% |
| 西宮市松籟荘７－２２ | 甲東園（140） | 95 | 118.8 | 3.4% |
| 西宮市甲子園六番町８－２０ | 甲子園（380） | 112.2 | 140.3 | 3.4% |
| 西宮市松原町８－２８ | 西宮（400） | 80.6 | 100.7 | 3.4% |
| 西宮市南昭和町８－１０ | 西宮北口（440） | 115.9 | 144.9 | 3.3% |
| 西宮市二見町８－６ | 甲子園口（320） | 107.7 | 134.6 | 3.3% |
| 西宮市甲子園砂田町４－２１ | 甲子園（700） | 93.2 | 116.5 | 3.2% |
| 西宮市甲子園口４丁目１１８番５外 | 甲子園口（600） | 93.8 | 117.2 | 3.2% |
| 西宮市甲子園口１－１７－７ | 甲子園口（650） | 93.8 | 117.2 | 3.2% |
| 西宮市今津出在家町３－１ | 阪神今津（650） | 59.9 | 74.9 | 3.2% |
| 西宮市室川町１５－１２ | 西宮（1100） | 86.6 | 108.2 | 3.1% |
| 西宮市結善町１－１４ | 夙川（680） | 105.4 | 131.7 | 3.1% |
| 西宮市甲陽園若江町５－７ | 甲陽園（250） | 70.2 | 87.8 | 3.1% |
| 西宮市二見町１３－３１ | 甲子園口（400） | 106.6 | 133.3 | 3.1% |
| 西宮市青木町５－２８ | 西宮（1000） | 62.8 | 78.5 | 3.0% |
| 西宮市能登町１２－６ | 門戸厄神（1100） | 72.6 | 90.8 | 3.0% |
| 西宮市木津山町３－１２ | 夙川（850） | 92.6 | 115.8 | 2.9% |
| 西宮市弓場町９－８ | 香櫨園（830） | 77.1 | 96.4 | 2.8% |
| 西宮市上甲子園１－８－２５ | 甲子園口（1100） | 88.2 | 110.2 | 2.8% |
| 西宮市羽衣町１－１５ | 夙川（350） | 117.8 | 147.2 | 2.8% |
| 西宮市津門綾羽町４－３ | 阪神今津（550） | 69.2 | 86.5 | 2.7% |
| 西宮市甲陽園西山町１－６４ | 甲陽園（50） | 89.2 | 111.5 | 2.7% |
| 西宮市川添町１３－２８ | 香櫨園（560） | 79.8 | 99.7 | 2.7% |
| 西宮市松風町５－３ | 苦楽園口（450） | 92.6 | 115.8 | 2.6% |
| 西宮市大谷町５－３０ | 夙川（1000） | 82.6 | 103.3 | 2.6% |
| 西宮市分銅町６－２０ | 夙川（850） | 94.8 | 118.5 | 2.6% |
| 西宮市松園町１－３４ | 夙川（700） | 106.2 | 132.7 | 2.6% |
| 西宮市御茶家所町３－２９ | さくら夙川（500） | 85 | 106.3 | 2.5% |
| 西宮市菊谷町５－２１ | 苦楽園口（600） | 106.4 | 133 | 2.5% |
| 西宮市室川町４－１３ | 西宮（1300） | 74.7 | 93.4 | 2.5% |
| 西宮市大屋町２６－１９ | 西宮北口（750） | 85.8 | 107.3 | 2.5% |
| 西宮市荒戎町４－２６ | 香櫨園（600） | 75.3 | 94.1 | 2.5% |
| 西宮市甲子園二番町９－１２ | 甲子園口（950） | 108.8 | 136 | 2.5% |
| 西宮市門戸荘５－１０ | 門戸厄神（360） | 90.8 | 113.5 | 2.4% |
| 西宮市甲子園浜田町１－１８ | 久寿川（460） | 81 | 101.3 | 2.3% |
| 西宮市上葭原町３－１６ | 香櫨園（700） | 76.3 | 95.4 | 2.1% |
| 西宮市雲井町１－４５ | 夙川（440） | 114.6 | 143.2 | 2.1% |
| 西宮市甲陽園本庄町６－６９ | 甲陽園（380） | 63.9 | 79.9 | 2.1% |
| 西宮市松生町７－２８ | 夙川（550） | 104.8 | 131 | 2.1% |
| 西宮市上大市２－７－２０ | 甲東園（620） | 82.1 | 102.6 | 2.0% |
| 西宮市上之町１８－１５ | 西宮北口（1600） | 70 | 87.5 | 1.9% |
| 西宮市甲陽園西山町２－１７ | 甲陽園（400） | 56.5 | 70.6 | 1.9% |
| 西宮市樋ノ口町２－１７－１６ | 門戸厄神（1500） | 57.3 | 71.6 | 1.9% |
| 西宮市甲東園２－４－８ | 甲東園（510） | 87.9 | 109.9 | 1.8% |
| 西宮市中屋町１－４ | 西宮北口（1600） | 73.4 | 91.7 | 1.8% |
| 西宮市上甲東園２－８－１１ | 甲東園（600） | 88.5 | 110.6 | 1.8% |
| 西宮市東町１－１２－３ | 阪神今津（1100） | 77.1 | 96.4 | 1.7% |
| 西宮市門戸東町５－２０ | 門戸厄神（300） | 79 | 98.7 | 1.7% |
| 西宮市南郷町１－８ | 夙川（650） | 99.8 | 124.7 | 1.6% |
| 西宮市南甲子園２－１１－３３ | 甲子園（1200） | 68.6 | 85.8 | 1.6% |
| 西宮市仁川町４－３－１５ | 仁川（700） | 77.4 | 96.7 | 1.4% |
| 西宮市久保町１１－１４ | 阪神西宮（1100） | 58.6 | 73.3 | 1.4% |
| 西宮市上甲東園３－２－１２ | 甲東園（1100） | 78.4 | 98 | 1.4% |
| 西宮市城山１１－１８ | 苦楽園口（950） | 79.4 | 99.3 | 1.3% |
| 西宮市段上町８－５－５ | 甲東園（850） | 68.6 | 85.8 | 1.2% |
| 西宮市仁川町１－２－１７ | 仁川（750） | 69.4 | 86.8 | 1.2% |
| 西宮市下大市東町１５－１１ | 門戸厄神（340） | 79.2 | 99 | 1.0% |
| 西宮市東山台３丁目１５番１０ | 西宮名塩（1600） | 20.1 | 25.1 | 0.9% |
| 西宮市浜甲子園２－１１－２１ | 甲子園（1700） | 58.1 | 72.6 | 0.9% |
| 西宮市東鳴尾町１－８－２１ | 東鳴尾（200） | 58.6 | 73.3 | 0.9% |
| 西宮市今津久寿川町７－９ | 久寿川（550） | 61.5 | 76.9 | 0.9% |
| 西宮市一里山町７－５ | 仁川（1700） | 61.8 | 77.2 | 0.9% |
| 西宮市鳴尾町４－１４－７ | 鳴尾・武庫川女子大前（700） | 71.5 | 89.4 | 0.7% |
| 西宮市南越木岩町１０－３ | 苦楽園口（120） | 126.2 | 157.7 | 0.6% |
| 西宮市美作町８－７ | 苦楽園口（1100） | 60.5 | 75.6 | 0.4% |
| 西宮市樋之池町１３－２９ | 苦楽園口（850） | 85 | 106.3 | 0.0% |
| 西宮市老松町６－１８ | 夙川（1700） | 75 | 93.7 | 0.0% |
| 西宮市六軒町４－１３ | 甲陽園（1100） | 51 | 63.7 | 0.0% |
| 西宮市上田中町５－６ | 洲先（560） | 52 | 65 | 0.0% |
| 西宮市愛宕山４－９ | 門戸厄神（1300） | 55.2 | 69 | 0.0% |
| 西宮市上ケ原十番町１－５－１３ | 甲陽園（2000） | 52 | 65 | 0.0% |
| 西宮市北六甲台３－１４－２ | 田尾寺（2800） | 12.2 | 15.2 | 0.0% |
| 西宮市名塩南台１丁目１２番４ | 西宮名塩（1400） | 12.4 | 15.5 | 0.0% |
| 西宮市甲陽園東山町３－６ | 甲陽園（1000） | 54.2 | 67.7 | 0.0% |
| 西宮市すみれ台１丁目１９番４ | 岡場（2300） | 10.6 | 13.3 | -0.2% |
| 西宮市山口町中野１－５－１９ | 有馬温泉（1500） | 7.8 | 9.7 | -0.3% |
| 西宮市上ケ原四番町４－１３ | 甲東園（1400） | 64.2 | 80.2 | -0.4% |
| 西宮市山口町船坂字北山コイツカ２０２０番１４外 | 生瀬（7500） | 5.1 | 6.4 | -0.5% |
| 西宮市苦楽園六番町３－１５ | 芦屋（2500） | 49.6 | 62 | -0.5% |
| 西宮市名塩１－５－２２ | 西宮名塩（850） | 9.9 | 12.4 | -0.5% |
| 西宮市宝生ケ丘１－３－１１ | 阪急宝塚（1600） | 14.6 | 18.2 | -0.5% |
| 西宮市生瀬町２－１１－１２ | 生瀬（480） | 17.8 | 22.3 | -0.6% |
| 西宮市甲陽園目神山町３０－１１ | 甲陽園（1700） | 17.3 | 21.6 | -0.6% |
| 西宮市苦楽園三番町２－３５ | 苦楽園口（2400） | 38.8 | 48.5 | -0.7% |
| 西宮市仁川町６－１０－３ | 仁川（1600） | 36.2 | 45.2 | -0.7% |
| 西宮市山口町上山口１－１１－２４ | 岡場（2200） | 8.1 | 10.1 | -1.0% |
| 西宮市鷲林寺南町５－５ | 甲陽園（3100） | 22.5 | 28.1 | -1.2% |
| 西宮市山口町名来２－２３－３ | 二郎（1600） | 9.5 | 11.9 | -1.4% |
| 西宮市名塩茶園町８－９ | 西宮名塩（3000） | 7.9 | 9.9 | -1.6% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、「松園町（まつぞのちょう）」という、夙川駅から西へ200mほど離れている住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：127万円／坪
- 実際の取引価格：180〜250万円／坪
と、公示地価の約1.4〜2.0倍で取引されていました。
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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