この記事では、神戸市東灘区の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、神戸市東灘区の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
神戸市東灘区の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 神戸市東灘区魚崎浜町３６番２ | 青木（1600） | 23.4 | 29.2 | 8.1% |
| 神戸市東灘区深江浜町１３３番 | 深江（1100） | 29.8 | 37.3 | 7.6% |
| 神戸市東灘区住吉浜町１９番５ | 阪神住吉（1400） | 19.3 | 24.1 | 7.5% |
| 神戸市東灘区深江浜町３０番内 | 深江（1900） | 24 | 30 | 7.1% |
| 神戸市東灘区本山中町３－８－２０ | 摂津本山（620） | 122.8 | 153.5 | 4.3% |
| 神戸市東灘区住吉本町１－１６－３ | 住吉（500） | 135.7 | 169.6 | 4.0% |
| 神戸市東灘区御影郡家２－５－２１ | 阪急御影（330） | 149.7 | 187.1 | 4.0% |
| 神戸市東灘区本山南町５－１－２７ | 青木（410） | 95.8 | 119.8 | 4.0% |
| 神戸市東灘区御影石町４－１４－３ | 石屋川（730） | 90.6 | 113.2 | 3.9% |
| 神戸市東灘区魚崎南町３－２－３ | 魚崎（1000） | 43.6 | 54.5 | 3.8% |
| 神戸市東灘区住吉本町１－２３－７ | 住吉（240） | 136.7 | 170.9 | 3.6% |
| 神戸市東灘区深江北町３－９－７ | 深江（150） | 99.8 | 124.7 | 3.6% |
| 神戸市東灘区深江北町１－１１－１６ | 阪神芦屋（690） | 95.6 | 119.5 | 3.1% |
| 神戸市東灘区住吉宮町３－８－１９ | 住吉（270） | 88.5 | 110.6 | 3.1% |
| 神戸市東灘区本山北町６－６－５ | 岡本（210） | 125.1 | 156.4 | 3.0% |
| 神戸市東灘区御影郡家１－８－１５ | 住吉（530） | 109.6 | 137 | 3.0% |
| 神戸市東灘区御影本町４－１０－４ | 阪神御影（90） | 139.9 | 174.9 | 2.9% |
| 神戸市東灘区本庄町２－８－３１ | 甲南山手（450） | 85.8 | 107.3 | 2.8% |
| 神戸市東灘区甲南町３－８－２３ | 摂津本山（700） | 137.8 | 172.3 | 2.8% |
| 神戸市東灘区深江南町１－９－１７ | 阪神芦屋（1000） | 61.8 | 77.2 | 2.6% |
| 神戸市東灘区御影塚町２－４－４ | 石屋川（330） | 62.6 | 78.2 | 2.6% |
| 神戸市東灘区田中町２－１６－１４ | 摂津本山（180） | 109 | 136.3 | 2.5% |
| 神戸市東灘区魚崎北町８－３－３ | 魚崎（650） | 91.4 | 114.2 | 2.4% |
| 神戸市東灘区住吉山手３－１－９ | 住吉（1000） | 80.6 | 100.7 | 2.3% |
| 神戸市東灘区御影本町２－１１－１７ | 阪神御影（200） | 87.7 | 109.6 | 2.2% |
| 神戸市東灘区魚崎南町３－１６－２２－１ | 魚崎（730） | 50.7 | 63.4 | 2.1% |
| 神戸市東灘区深江本町４－３－１ | 深江（350） | 67.4 | 84.2 | 2.0% |
| 神戸市東灘区御影本町３－４－１４ | 阪神御影（730） | 48.6 | 60.7 | 1.7% |
| 神戸市東灘区御影石町２－３－１３ | 石屋川（450） | 70.7 | 88.4 | 1.5% |
| 神戸市東灘区岡本１－８－２３ | 岡本（150） | 207.5 | 259.4 | 1.0% |
| 神戸市東灘区岡本２－９－２６ | 岡本（380） | 156 | 195 | 1.0% |
| 神戸市東灘区西岡本５－９－７ | 住吉（1300） | 107.2 | 134 | 1.0% |
| 神戸市東灘区鴨子ケ原１－１０－２３ | 阪急御影（620） | 60.5 | 75.6 | 0.9% |
| 神戸市東灘区魚崎南町７－４－１１ | 魚崎（530） | 63.6 | 79.5 | 0.8% |
| 神戸市東灘区岡本６－２－２４ | 岡本（410） | 123 | 153.8 | 0.6% |
| 神戸市東灘区深江南町３－８－２３ | 深江（530） | 41.4 | 51.8 | 0.6% |
| 神戸市東灘区本山北町１－１３－１１ | 摂津本山（800） | 80.6 | 100.7 | 0.3% |
| 神戸市東灘区森北町６－８－１３ | 甲南山手（710） | 62.3 | 77.9 | 0.0% |
| 神戸市東灘区御影山手６－４－２３ | 阪急御影（1400） | 60.5 | 75.6 | 0.0% |
| 神戸市東灘区西岡本７－９－９ | 住吉（1800） | 42.2 | 52.8 | 0.0% |
| 神戸市東灘区鴨子ケ原３－２７－１１ | 阪急御影（1400） | 45.9 | 57.4 | -0.6% |
| 神戸市東灘区住吉台１３－１７ | 阪急御影（2200） | 30.6 | 38.3 | -0.9% |
| 神戸市東灘区住吉山手９－１５－８ | 阪急御影（2600） | 25.6 | 32 | -1.0% |
| 神戸市東灘区森北町７－２３－５ | 甲南山手（1300） | 35.7 | 44.6 | -1.5% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、東灘区内に「本山北町（もとやまきたまち）」という住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：１５２万円／坪
- 実際の取引価格：１７０〜１９０万円／坪
と、公示地価の約１.１〜１.３倍で取引されていました。
【神戸市東灘区の土地取引（過去２年間）】
- 岡本駅から徒歩４分のエリアで、１７０〜１９０万円／坪で取引されている
- 公示地価も実際の取引も「第１種低層住居専用地域」と呼ばれる似たような街並みのエリア
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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