この記事では、姫路市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、姫路市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
姫路市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 姫路市北条口３丁目３３番 | 姫路（850） | 54.4 | 68 | 3.0% |
| 姫路市飾磨区細江字浜万歳１２８８番 | 飾磨（2900） | 8.1 | 10.1 | 2.7% |
| 姫路市白浜町字常盤新開甲８４１番３４ | 白浜の宮（1300） | 11.6 | 14.5 | 2.3% |
| 姫路市北条口３丁目１７番２ | 姫路（880） | 36.4 | 45.5 | 2.2% |
| 姫路市亀山２丁目２２０番４ | 亀山（300） | 29 | 36.3 | 1.9% |
| 姫路市広畑区小坂字丁田１０８番６ | はりま勝原（760） | 29.6 | 37 | 1.8% |
| 姫路市市之郷町３丁目１番１３ | 姫路（2100） | 30.4 | 38 | 1.8% |
| 姫路市網干区興浜字西沖２１１３番７ | 山陽網干（3400） | 7.7 | 9.6 | 1.7% |
| 姫路市総社本町１６番 | 姫路（1300） | 30.9 | 38.6 | 1.7% |
| 姫路市神田町４丁目１１番５ | 姫路（1500） | 31.4 | 39.3 | 1.7% |
| 姫路市豊沢町１２９番 | 姫路（300） | 63.4 | 79.2 | 1.7% |
| 姫路市阿保字戸ノ本乙３５５番１１ | 姫路（2100） | 24.4 | 30.5 | 1.6% |
| 姫路市三左衛門堀西の町９６番外 | 姫路（1100） | 33.5 | 41.9 | 1.6% |
| 姫路市東延末１丁目４番 | 姫路（450） | 136.5 | 170.6 | 1.4% |
| 姫路市定元町４番２ | 姫路（1400） | 18.4 | 23 | 1.3% |
| 姫路市飾磨区構字西飯田新田１１２１番１外 | 西飾磨（1500） | 10 | 12.5 | 1.1% |
| 姫路市東今宿５－２－３ | 姫路（3200） | 25.1 | 31.4 | 1.1% |
| 姫路市北条永良町１９８番２ | 姫路（1500） | 26.2 | 32.8 | 1.0% |
| 姫路市宮西町２丁目１６番１ | 姫路（1800） | 27 | 33.7 | 1.0% |
| 姫路市日出町１丁目１７番５ | 姫路（2200） | 27 | 33.7 | 1.0% |
| 姫路市飾磨区矢倉町１丁目９２番 | 英賀保（850） | 21.8 | 27.3 | 1.0% |
| 姫路市飾磨区上野田６丁目４４番 | 亀山（1400） | 21.9 | 27.4 | 1.0% |
| 姫路市土山１－６－１２ | 姫路（1700） | 27.4 | 34.3 | 1.0% |
| 姫路市延末１丁目１００番 | 姫路（1000） | 27.8 | 34.7 | 1.0% |
| 姫路市玉手３丁目５８８番１ | 英賀保（1600） | 21.3 | 26.6 | 0.9% |
| 姫路市飾磨区構１丁目４９番 | 飾磨（1300） | 21.8 | 27.3 | 0.9% |
| 姫路市飾磨区中島字庄助新田３４２９番２ | 飾磨（2100） | 12.6 | 15.7 | 0.8% |
| 姫路市花影町２丁目５番１ | 姫路（1200） | 38.6 | 48.2 | 0.7% |
| 姫路市栗山町１４９番 | 姫路（1600） | 39.4 | 49.2 | 0.7% |
| 姫路市飾磨区英賀保駅前町６４番３ | 英賀保（150） | 24.5 | 30.6 | 0.7% |
| 姫路市保城字上野田６６３番４ | 姫路（5000） | 20.9 | 26.1 | 0.6% |
| 姫路市飾磨区今在家６丁目１９０番２ | 西飾磨（800） | 22.6 | 28.2 | 0.6% |
| 姫路市花田町小川字東戸手４９番１外 | 御着（3200） | 23.5 | 29.4 | 0.6% |
| 姫路市網干区高田字前田７２９番 | 網干（550） | 19.7 | 24.6 | 0.5% |
| 姫路市辻井１－９－１５ | 姫路（3300） | 25.4 | 31.8 | 0.5% |
| 姫路市幸町９７番１ | 姫路（1900） | 25.8 | 32.2 | 0.5% |
| 姫路市四郷町見野字岸ノ上５１１番３外 | 御着（2100） | 15.4 | 19.3 | 0.5% |
| 姫路市広畑区大町２丁目２２番２ | 広畑（600） | 11.7 | 14.6 | 0.5% |
| 姫路市飾磨区阿成渡場１０８３番７ | 妻鹿（500） | 19 | 23.7 | 0.4% |
| 姫路市別所町別所２丁目７７番 | ひめじ別所（500） | 19.3 | 24.1 | 0.4% |
| 姫路市大津区大津町３丁目４３番６４ | はりま勝原（1300） | 25.9 | 32.4 | 0.4% |
| 姫路市忍町８８番外 | 姫路（550） | 71.3 | 89.1 | 0.4% |
| 姫路市広畑区長町２丁目１４１番外 | 夢前川（700） | 21.4 | 26.7 | 0.2% |
| 姫路市広畑区北野町２丁目９番 | 英賀保（1400） | 20.8 | 26 | 0.1% |
| 姫路市駅前町２５２番 | 姫路（200） | 419.8 | 524.7 | 0.0% |
| 姫路市西二階町２２番 | 姫路（700） | 40.2 | 50.2 | 0.0% |
| 姫路市南今宿３－２１ | 姫路（2400） | 25.6 | 32 | 0.0% |
| 姫路市白浜町寺家１丁目１９４番 | 白浜の宮（650） | 19.3 | 24.1 | 0.0% |
| 姫路市飯田字堂後７１７番 | 亀山（700） | 22.7 | 28.4 | 0.0% |
| 姫路市坊主町６６番３ | 姫路（2600） | 27 | 33.7 | 0.0% |
| 姫路市五軒邸３丁目５１番 | 姫路（2000） | 26.2 | 32.8 | 0.0% |
| 姫路市別所町別所４丁目９６番 | ひめじ別所（1200） | 17 | 21.3 | 0.0% |
| 姫路市嵐山町字イカ土５番３ | 姫路（2000） | 27 | 33.7 | 0.0% |
| 姫路市楠町９９番８ | 姫路（2700） | 20.8 | 26 | 0.0% |
| 姫路市伊伝居字馬場崎３９番１７ | 姫路（2700） | 21.7 | 27.1 | 0.0% |
| 姫路市青山３－２１－３ | 播磨高岡（2000） | 18.6 | 23.2 | 0.0% |
| 姫路市東今宿６－１０－１５ | 姫路（3500） | 16.3 | 20.4 | 0.0% |
| 姫路市白浜町宇佐崎中１丁目６４番 | 八家（550） | 17.7 | 22.1 | 0.0% |
| 姫路市飾磨区清水２丁目９８番 | 飾磨（600） | 24.5 | 30.6 | 0.0% |
| 姫路市飾磨区都倉１丁目５０３番５ | 亀山（400） | 23.4 | 29.2 | 0.0% |
| 姫路市御国野町御着字北代１０６８番３５ | 御着（1000） | 15.3 | 19.1 | 0.0% |
| 姫路市飾磨区英賀東町２丁目４９番２ | 英賀保（1300） | 18.4 | 23 | 0.0% |
| 姫路市網干区北新在家１５０番 | 山陽網干（750） | 18.2 | 22.8 | 0.0% |
| 姫路市飾磨区三和町２３番１０ | 飾磨（900） | 19.4 | 24.3 | 0.0% |
| 姫路市中地字早瀬５２６番４ | 姫路（3300） | 20.2 | 25.2 | 0.0% |
| 姫路市北新在家１－５－１６ | 姫路（3600） | 24.6 | 30.7 | 0.0% |
| 姫路市飯田２丁目３０７番１４ | 亀山（600） | 22.5 | 28.1 | 0.0% |
| 姫路市広畑区小坂字細長１６１番１１ | はりま勝原（950） | 21.3 | 26.6 | 0.0% |
| 姫路市西今宿６－９－７ | 姫路（4600） | 17.7 | 22.1 | 0.0% |
| 姫路市西新在家２－１１－１８ | 姫路（3300） | 24.7 | 30.9 | 0.0% |
| 姫路市御国野町国分寺字水田２番７ | 御着（1300） | 14.9 | 18.6 | 0.0% |
| 姫路市網干区和久字平ゲ２９４番１ | 網干（100） | 20.5 | 25.6 | 0.0% |
| 姫路市野里字長塚４６３番１２ | 姫路（2800） | 16.6 | 20.7 | 0.0% |
| 姫路市大津区勘兵衛町２丁目２３５番１３ | 山陽天満（1300） | 13.4 | 16.8 | 0.0% |
| 姫路市香寺町犬飼字堂ノ前４４２番２外 | 香呂（1000） | 8.7 | 10.9 | 0.0% |
| 姫路市土山５－４－２０ | 姫路（2400） | 19 | 23.7 | 0.0% |
| 姫路市飾磨区玉地１丁目８９番外 | 飾磨（280） | 28 | 35 | 0.0% |
| 姫路市飾磨区中野田２丁目１０３番 | 亀山（650） | 29 | 36.3 | 0.0% |
| 姫路市飾磨区中島字新町３０９１番４ | 飾磨（1300） | 17.7 | 22.1 | -0.1% |
| 姫路市網干区田井字豆田１８番４外 | はりま勝原（2000） | 18.4 | 23 | -0.3% |
| 姫路市田寺東３－８－１５ | 姫路（4700） | 25.5 | 31.9 | -0.3% |
| 姫路市飾磨区妻鹿字中河原１５８番２ | 妻鹿（400） | 15.7 | 19.6 | -0.3% |
| 姫路市城北新町１－５－３２ | 姫路（3700） | 20.3 | 25.4 | -0.4% |
| 姫路市別所町佐土字竹ノ下８８１番外 | 御着（800） | 11.5 | 14.4 | -0.5% |
| 姫路市広畑区蒲田３丁目７０番 | 英賀保（2500） | 16.7 | 20.9 | -0.5% |
| 姫路市呉服町３２番 | 姫路（550） | 108.2 | 135.3 | -0.5% |
| 姫路市北夢前台１丁目３５番 | 姫路（5400） | 20.6 | 25.7 | -0.5% |
| 姫路市大塩町字大歳８０番５ | 大塩（600） | 15 | 18.8 | -0.5% |
| 姫路市飾西字万燈山下６７８番５ | 余部（550） | 14.2 | 17.7 | -0.6% |
| 姫路市勝原区下太田字小川２２７番３ | はりま勝原（2800） | 14 | 17.5 | -0.6% |
| 姫路市白浜町字塩辛町甲３３６番１１外 | 白浜の宮（60） | 23.4 | 29.2 | -0.6% |
| 姫路市網干区浜田字濱田１９番４外 | 山陽網干（1100） | 13.7 | 17.1 | -0.6% |
| 姫路市広畑区才字宮ノ下２７７番７ | 英賀保（1600） | 15.8 | 19.8 | -0.7% |
| 姫路市保城字上野田５９３番１１ | 姫路（5000） | 15.3 | 19.1 | -0.7% |
| 姫路市新在家中の町１０－５ | 姫路（2800） | 36.2 | 45.2 | -0.7% |
| 姫路市花田町小川字山中８５９番 | 御着（3500） | 9.4 | 11.8 | -0.8% |
| 姫路市広畑区西蒲田字下西垣内２７２番２３ | 英賀保（3700） | 15.6 | 19.5 | -0.8% |
| 姫路市書写台３丁目９３番 | 余部（1700） | 14.6 | 18.3 | -0.9% |
| 姫路市砥堀字東垣内９３７番１ | 砥堀（900） | 10.5 | 13.1 | -1.0% |
| 姫路市飾西字薮ノ内３３２番外 | 余部（900） | 12.6 | 15.7 | -1.0% |
| 姫路市広畑区東新町１丁目３４番 | 広畑（400） | 24.3 | 30.4 | -1.1% |
| 姫路市広畑区長町２丁目４８番 | 夢前川（550） | 16.9 | 21.1 | -1.1% |
| 姫路市的形町的形字松五良浜１６８６番２０ | 的形（250） | 9.5 | 11.9 | -1.1% |
| 姫路市木場字東１２６１番２外 | 八家（1100） | 11 | 13.7 | -1.2% |
| 姫路市仁豊野字宮ノ下南町１７５番１０ | 仁豊野（430） | 12.5 | 15.6 | -1.3% |
| 姫路市網干区興浜字亀甲４４０番７外 | 山陽網干（1300） | 10.3 | 12.9 | -1.3% |
| 姫路市船津町字下糠塚２４８７番１外 | 溝口（1800） | 3.8 | 4.8 | -1.4% |
| 姫路市飾磨区構字東津田新田１０４９番３２外 | 飾磨（1800） | 16.5 | 20.6 | -1.4% |
| 姫路市岡田字七反長３９２番 | 姫路（2800） | 14.7 | 18.4 | -1.6% |
| 姫路市四郷町山脇字二反田５２４番３ | 御着（1500） | 8.2 | 10.2 | -1.6% |
| 姫路市白国１－１８－５ | 姫路（4400） | 17.7 | 22.1 | -1.6% |
| 姫路市花田町勅旨字宮ノ前１３５番５０ | 御着（2700） | 14.6 | 18.3 | -1.8% |
| 姫路市飾東町豊国字南居垣内３５０番１ | 御着（3500） | 7 | 8.8 | -1.8% |
| 姫路市余部区上川原字久保１７３番１ | 網干（2600） | 9 | 11.3 | -2.3% |
| 姫路市林田町新町字古道１１２１番外 | 東觜崎（3900） | 6.5 | 8.1 | -2.4% |
| 姫路市豊富町豊富字古苗代３１２０番１外 | 仁豊野（1600） | 5.1 | 6.4 | -2.5% |
| 姫路市上手野字南畑２２３番１ | 姫路（5500） | 7.8 | 9.8 | -2.6% |
| 姫路市網干区新在家字三ツ石１４０６番７ | 山陽網干（220） | 16.9 | 21.1 | -3.0% |
| 姫路市大寿台１－１０－６ | 姫路（5900） | 12.7 | 15.9 | -3.4% |
| 姫路市林田町口佐見字北岸ノ上１２７番４ | 東觜崎（4600） | 3.7 | 4.6 | -3.4% |
| 姫路市香寺町相坂字柏尾３５７番４ | 香呂（950） | 5.6 | 7 | -3.6% |
| 姫路市西脇字構ノ内４３７番 | 太市（300） | 4.6 | 5.8 | -3.8% |
| 姫路市四郷町中鈴字下柏８１番１外 | 御着（1400） | 4.7 | 5.9 | -4.3% |
| 姫路市網干区坂上字町田３５６番１５ | 山陽網干（1500） | 15 | 18.7 | |
| 姫路市勝原区熊見字箱山３１７番２５ | はりま勝原（400） | 25.1 | 31.4 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、「阿保（あほ）」という、東姫路駅の南側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：30万円／坪
- 実際の取引価格：28〜45万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.5倍で取引されていました。
どちらも「第一種住居地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、５〜１０階建のマンションが点在するエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
コメント