この記事では、宝塚市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、宝塚市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
宝塚市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 宝塚市栄町１－１－１２ | 阪急宝塚（200） | 100.9 | 126.1 | 4.7% |
| 宝塚市逆瀬川１－１－１１ | 逆瀬川（80） | 120.9 | 151.1 | 4.1% |
| 宝塚市中野町４－２０ | 小林（300） | 54.9 | 68.6 | 3.0% |
| 宝塚市湯本町７－２１ | 阪急宝塚（400） | 80.6 | 100.7 | 2.7% |
| 宝塚市山本南１－２１－１７ | 山本（1200） | 42.5 | 53.1 | 2.5% |
| 宝塚市山本中２－１０－２４ | 山本（580） | 42.8 | 53.5 | 2.5% |
| 宝塚市川面５－９－１２ | 宝塚（200） | 58.9 | 73.6 | 2.3% |
| 宝塚市南口２－１２－１１ | 宝塚南口（150） | 71.8 | 89.8 | 2.3% |
| 宝塚市御殿山３－４－５ | 宝塚（770） | 49.9 | 62.4 | 2.2% |
| 宝塚市大成町１－８ | 小林（630） | 38.8 | 48.5 | 2.1% |
| 宝塚市安倉西３－７－２ | 逆瀬川（3100） | 25.8 | 32.3 | 2.1% |
| 宝塚市中筋５－１６－１０ | 中山寺（300） | 52 | 65 | 2.1% |
| 宝塚市光明町２０－１４ | 小林（750） | 42.2 | 52.8 | 1.9% |
| 宝塚市平井５－５－６ | 山本（500） | 42.8 | 53.5 | 1.9% |
| 宝塚市仁川高台１－２－２０ | 仁川（300） | 57.5 | 71.9 | 1.9% |
| 宝塚市東洋町８－４ | 逆瀬川（1700） | 43.3 | 54.1 | 1.9% |
| 宝塚市鹿塩１－６－２６ | 仁川（700） | 44.3 | 55.4 | 1.8% |
| 宝塚市安倉北２－１４－２－５ | 中山寺（2000） | 31.4 | 39.3 | 1.7% |
| 宝塚市野上２－１－３７ | 逆瀬川（250） | 63.9 | 79.9 | 1.7% |
| 宝塚市伊孑志３－１６－５２ | 逆瀬川（800） | 49.6 | 62 | 1.6% |
| 宝塚市末成町３９－２３ | 小林（1400） | 35.1 | 43.9 | 1.5% |
| 宝塚市大吹町９－７ | 仁川（1200） | 35.9 | 44.9 | 1.5% |
| 宝塚市山本台１－２－１５ | 山本（900） | 36.7 | 45.9 | 1.5% |
| 宝塚市寿町４－１３ | 売布神社（1100） | 37.5 | 46.9 | 1.4% |
| 宝塚市米谷１－１６－１８ | 売布神社（800） | 38.3 | 47.9 | 1.4% |
| 宝塚市寿楽荘１－４７ | 宝塚南口（400） | 57.5 | 71.9 | 1.4% |
| 宝塚市逆瀬川２－１０－４１ | 逆瀬川（600） | 57.5 | 71.9 | 1.4% |
| 宝塚市清荒神２－２３－１６ | 清荒神（350） | 39.6 | 49.5 | 1.4% |
| 宝塚市口谷東１－３－１１ | 山本（1100） | 40.4 | 50.5 | 1.3% |
| 宝塚市小浜２－１－８４ | 逆瀬川（1600） | 40.4 | 50.5 | 1.3% |
| 宝塚市中筋山手１－４－１０ | 中山観音（350） | 41.4 | 51.8 | 1.3% |
| 宝塚市中州２－３－３２ | 逆瀬川（650） | 64.4 | 80.5 | 1.2% |
| 宝塚市清荒神１－１７－１８ | 清荒神（110） | 43.3 | 54.1 | 1.2% |
| 宝塚市旭町２－６－２７ | 清荒神（700） | 44.3 | 55.4 | 1.2% |
| 宝塚市野上３－１４－１８ | 逆瀬川（1100） | 48.9 | 61.1 | 1.1% |
| 宝塚市仁川北３－７－５ | 仁川（0） | 73.9 | 92.4 | 1.1% |
| 宝塚市伊孑志２－７－１９ | 逆瀬川（650） | 49.9 | 62.4 | 1.1% |
| 宝塚市千種１－８－４８ | 小林（390） | 54.4 | 68 | 1.0% |
| 宝塚市雲雀丘３－３－３４ | 雲雀丘花屋敷（400） | 55.2 | 69 | 1.0% |
| 宝塚市花屋敷つつじガ丘１－１８ | 雲雀丘花屋敷（1100） | 29.6 | 37 | 0.9% |
| 宝塚市逆瀬台３－４－１６ | 逆瀬川（2100） | 29.8 | 37.3 | 0.9% |
| 宝塚市売布ガ丘７－１３ | 売布神社（650） | 30.9 | 38.6 | 0.9% |
| 宝塚市安倉中５－７－１５ | 中山寺（2000） | 36.2 | 45.2 | 0.7% |
| 宝塚市宝梅２－５－１８ | 逆瀬川（1300） | 37.5 | 46.9 | 0.7% |
| 宝塚市安倉南１－１２－１０ | 逆瀬川（3100） | 37.5 | 46.9 | 0.7% |
| 宝塚市安倉中５－１－１６ | 中山寺（2000） | 39.8 | 49.8 | 0.7% |
| 宝塚市泉ガ丘１４－２５ | 売布神社（930） | 21.4 | 26.8 | 0.6% |
| 宝塚市中山台１－８－１４ | 中山観音（1200） | 23.5 | 29.4 | 0.6% |
| 宝塚市武庫山２－７－７ | 宝塚南口（750） | 51.5 | 64.4 | 0.0% |
| 宝塚市雲雀丘２－９－１９ | 雲雀丘花屋敷（750） | 43 | 53.8 | 0.0% |
| 宝塚市御殿山４－１９－１５ | 宝塚（1700） | 22.3 | 27.9 | 0.0% |
| 宝塚市月見山１－１０－３５ | 阪急宝塚（1200） | 21.4 | 26.7 | 0.0% |
| 宝塚市中山五月台４－８－１７ | 中山観音（2500） | 22.7 | 28.4 | 0.0% |
| 宝塚市花屋敷松ガ丘８－７ | 川西能勢口（1700） | 23.4 | 29.2 | 0.0% |
| 宝塚市仁川高丸３－１０－２０ | 仁川（1900） | 28.2 | 35.3 | 0.0% |
| 宝塚市長寿ガ丘１０－２ | 阪急宝塚（1200） | 16.6 | 20.8 | -0.3% |
| 宝塚市長尾台２－１２－２１ | 雲雀丘花屋敷（2100） | 16.2 | 20.3 | -0.5% |
| 宝塚市大原野字森谷２９番１２外 | 武田尾（7000） | 4 | 5 | -2.0% |
| 宝塚市中筋５－１３－１７ | 中山寺（200） | 60.2 | 75.2 |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、「伊孑志（いそし）」という、逆瀬川駅の東側に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：61万円／坪
- 実際の取引価格：65〜86万円／坪
と、公示地価の約1.1〜1.4倍で取引されていました。
どちらも「第一種中高層住居専用地域」と呼ばれる、主に戸建てが立ち並び、５〜１０階建ぐらいのマンションが点在するエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事で、取引実績の多い不動産会社のランキングをまとめていますので、参考にしてみてください。
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