大田区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点 | イエ&ライフ

大田区の路線価の調べ方|計算方法と相続時の注意点

大田区東京都

この記事では、大田区の路線価について、

  1. 地区ごとの路線価の一覧
  2. 路線価の計算方法
  3. 相続で利用する際の注意点

について解説していきます。

 

1、大田区の路線価の一覧

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

大田区の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2021年1月1日現在

 

住居表示最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)
大田区下丸子2-11-11武蔵新田(800)128.8161
大田区下丸子2-21-4武蔵新田(700)106.4133
大田区下丸子4-5-8下丸子(250)120.2150.2
大田区蒲田4-15-8京急蒲田(0)361.7452.1
大田区蒲田4-36-9蒲田(660)136.5170.6
大田区蒲田5-18-5蒲田(170)623778.8
大田区蒲田本町1-12-15蒲田(900)111.4139.3
大田区蒲田本町2-2-2蒲田(650)214.4268
大田区久が原1-34-5久が原(750)135.4169.3
大田区久が原2-21-22西馬込(1100)148.1185.1
大田区久が原3-37-6久が原(240)183.5229.4
大田区久が原3-41-5久が原(400)153.1191.4
大田区久が原4-42-4千鳥町(750)141.3176.6
大田区山王2-17-8大森(350)183.2229
大田区山王2-25-20大森(540)166.9208.6
大田区山王2-5-10大森(180)533.3666.6
大田区山王3-34-3大森(420)176.3220.4
大田区上池台1-35-5長原(300)128.6160.7
大田区上池台1-45-2長原(300)172.2215.2
大田区上池台2-40-2洗足池(430)134.9168.6
大田区上池台3-45-3西馬込(1100)159.2199
大田区城南島2-9-15流通センター(3300)73.191.4
大田区新蒲田1-14-18蒲田(840)125.9157.4
大田区新蒲田2-23-15蓮沼(700)115.9144.9
大田区西蒲田4-31-12蒲田(720)122.5153.1
大田区西蒲田7-48-3蒲田(170)533.3666.6
大田区西蒲田7-51-11蒲田(430)218.3272.9
大田区西蒲田7-66-10蒲田(0)1082.41353
大田区西蒲田8-16-2蒲田(530)132165
大田区西馬込2-25-13西馬込(380)128.6160.7
大田区西糀谷2-11-5大鳥居(830)153.9192.4
大田区西糀谷4-14-14糀谷(70)173.4216.8
大田区西糀谷4-19-9糀谷(300)111.4139.3
大田区雪谷大塚町13-9雪が谷大塚(430)141.5176.9
大田区千鳥1-16-2千鳥町(160)165.8207.2
大田区千鳥2-13-13武蔵新田(450)125.4156.8
大田区多摩川1-2-14矢口渡(320)153.9192.4
大田区多摩川1-26-27矢口渡(130)158.6198.3
大田区大森西2-15-6平和島(500)111.1138.9
大田区大森西3-18-22大森町(270)120.4150.5
大田区大森西5-9-3大森町(200)154.5193.1
大田区大森中3-29-4梅屋敷(590)110.6138.3
大田区大森東2-18-2大森町(400)104.6130.7
大田区大森南3-22-9梅屋敷(1600)80.6100.7
大田区大森北1-15-15大森(380)353.8442.2
大田区大森北1-30-2大森(300)262.7328.4
大田区大森北3-18-8大森海岸(500)121.4151.8
大田区大森北4-21-5大森(720)126.2157.7
大田区大森北5-9-11平和島(750)143.6179.5
大田区大森北6-14-11平和島(110)139.9174.9
大田区池上5-18-3池上(480)119.6149.5
大田区池上7-19-4池上(620)133.4166.7
大田区中央3-5-6大森(1600)140.2175.2
大田区中央6-20-2池上(1200)121.7152.1
大田区中馬込1-12-5馬込(560)126.5158.1
大田区中馬込1-18-18馬込(840)142.8178.5
大田区仲池上1-23-13西馬込(1000)117146.2
大田区仲六郷2-14-3雑色(80)173216.2
大田区仲六郷2-30-3雑色(130)139.4174.2
大田区仲六郷3-13-2雑色(400)106.2132.7
大田区田園調布2-24-21多摩川(530)165.8207.2
大田区田園調布2-5-1田園調布(700)171.6214.5
大田区田園調布2-51-8田園調布(90)282.5353.1
大田区田園調布3-23-15田園調布(280)285.1356.4
大田区田園調布3-44-3田園調布(730)189.8237.3
大田区田園調布4-27-8田園調布(780)176.1220.1
大田区田園調布南19-3沼部(400)143.4179.2
大田区田園調布南5-13鵜の木(750)118.8148.5
大田区東海2-1-2流通センター(500)181.9227.4
大田区東雪谷1-32-16洗足池(500)137.3171.6
大田区東雪谷2-17-2石川台(350)170.3212.9
大田区東雪谷5-3-18石川台(960)125.1156.4
大田区東馬込1-11-15馬込(230)123153.8
大田区東矢口1-7-19蓮沼(430)128.8161
大田区東矢口2-17-18矢口渡(300)145.2181.5
大田区東嶺町34-14久が原(150)131163.7
大田区東六郷1-5-12雑色(770)104.6130.7
大田区東糀谷2-14-19大鳥居(290)122.2152.8
大田区東糀谷2-2-22大鳥居(660)105131.3
大田区東糀谷3-6-12大鳥居(100)195.6244.5
大田区東糀谷6-2-16穴守稲荷(1400)87.1108.9
大田区南蒲田1-1-18京急蒲田(150)256.6320.8
大田区南蒲田3-3-6糀谷(150)192.2240.2
大田区南雪谷1-18-6石川台(400)138.3172.9
大田区南雪谷2-12-10雪が谷大塚(0)197.8247.2
大田区南雪谷2-2-4雪が谷大塚(190)187.2234
大田区南雪谷3-16-19雪が谷大塚(540)140.5175.6
大田区南千束2-8-2北千束(270)160.8201
大田区南千束3-25-5洗足池(510)151.5189.4
大田区南馬込3-14-6大森(1100)120.2150.2
大田区南馬込4-13-18西馬込(700)125.7157.1
大田区南馬込5-39-7西馬込(150)156195
大田区南六郷2-8-12雑色(700)104130
大田区南六郷3-16-17雑色(920)100.6125.7
大田区北千束2-25-5北千束(150)160200
大田区北馬込1-25-5荏原町(500)138.3172.9
大田区矢口2-12-10武蔵新田(650)123.5154.4
大田区羽田3-3-13穴守稲荷(270)129.9162.4

 

2、路線価の計算方法

ここからは、相続税の申告のために、きちんと計算をしたい方向けです。

(大田区の路線価は、こちらから調べることができます→「国税庁 路線価図評価倍率表」)

 

上の国税庁のサイトを調べていくと、このような地図が表示されます。

 

大田区の路線価図(一部)

東京都大田区の路線価図

 

道路の上に「430 C」とか「460 C」といった数字とアルファベットで表示されていますが、こちらが路線価になります。

単位は千円/㎡なので、坪単価で知りたい場合には、この数字に3.3倍してください。

 

ここからは、代表的な計算例をいくつかご紹介します。

 

①一方のみが道路に面している宅地

路線価の計算方法1

 

上のように、土地の1辺しか道路に接していない場合は、道路上に表示された路線価に土地の面積を掛け合わせます。

アルファベットは借地の場合のみ計算が必要になりますので、今回は無視します。

 

上の図の場合だと、

240千円/㎡ × 200㎡ = 4,800万円

となり、これが相続税評価額となります。

 

②正面と側面が道路に接している土地(角地)

路線価の計算方法2

 

角地のように、2つの道路に接している土地もありますよね。

この場合には、面している道路のうち、路線価の高い方を正面、低い方を側面として計算します。この場合であれば、正面は東西に走る道路の「240 C」で、側面が「200 D」となります。

 

計算式は、

(正面の路線価 + 側面の路線価 × 側方路線影響加算率)× 土地の面積

となります。

 

いきなりややこしくなりましたが、難しいことはありません。

考え方としては、

  • ①の1辺だけ道路に接している土地より、②の角地の方が価値が高い
  • そのため、正面の路線価に数%上乗せ(側面の路線価 × 側方路線影響加算率)をして計算する

ということをやっているだけです。

 

側方路線影響加算率とは

ちなみに、側方路線影響加算率は、以下の表の中から当てはまるものを使います。

側方路線影響加算率

(参考:国税庁)

 

この場合であれば、普通住宅地区の角地なので、0.03倍を使います。

というわけで、②の図を使って、実際に計算してみると、

(240千円/㎡ + 200千円/㎡ × 0.03)× 200㎡ = 246 × 200 = 4,920万円

ということになります。

 

③その他の注意点

上の2例に加えて、土地の形状によっては、以下の倍率を加算する必要があります。

 

細長い土地:奥行き価格補正率

土地はなるべく正方形に近い土地ほど、価値が高くなり、「うなぎの寝床」と言われるような細長い土地は価値が低くなります。

そのため、土地の形状によっては、路線化を減額することが可能で、「奥行き価格補正率」と呼ばれます。

 

奥行き価格補正率表(一部)

奥行き価格補正率

 

(参考:国税庁)

 

上の表の赤い枠で囲った部分が、普通の住宅地で使われる掛け目です。「1.00=1倍」なので、「0.97=0.97倍=3%減額」となります。

奥行きが10m未満、または24m以上の場合には、3〜20%の減額が可能になります。

 

借地の場合:借地権割合

借地の上に家を建てている場合は、その土地を所有しているわけではなく、借地権を持っていることになります。

借地権では、その土地を売却できませんが、借り続ける権利はあるので、財産として評価されます。

 

そのため、保有している土地評価よりも、安い評価額になります。この掛け目の計算方法が、借地権割合と呼ばれます。

先ほどの計算例の中で出てきた図では、「240 C」という表示がありましたが、この「C」に当たる部分が借地権の割合を示しています。

 

借地権割合
 借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

 

先ほどの①②の計算では、保有している土地の計算でしたが、借地の場合には、この価格に上の表の割合を掛け合わせることで、相続税の評価額を計算することになります。

 

この他にも、「正面と裏側が道路に面している場合」や「間口が狭い土地」「崖に面した土地」など、様々なケースで補正率が設定されていますので、該当する場合には、国税庁のこちらのページを参考にしてみてください。

 

3、相続で利用する際の注意点

相続税の申告の際には、路線価図を参考に評価額を計算すれば問題ありませんが、「親や兄弟などの間で、誰がどの財産を相続するか?」を話し合う場合には、注意が必要です。

 

というのも、路線価は公示地価や基準地価の80%の価格で計算されているため、実際に売却する場合には、もっと高い価格で売れるケースが大半だからです。

しかも、公示地価や基準地価ですら、実際の取引価格とは、かなり違っている場合もあります。

 

例えば、「久ヶ原(くがはら)」という、千鳥町駅から久ヶ原駅にかけて広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:173万円/坪
  • 実際の取引価格:110〜220万円/坪

と、公示地価の約0.6〜1.3倍で取引されていました。

最高価格は、最低価格の2倍です。

 

どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる同じような街並みのエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【大田区久ヶ原の公示地価】

大田区久ヶ原の公示地価

  • 千鳥町駅から750mの距離、徒歩約9分(1分=80m)
  • 524,000円/㎡ × 3.3(㎡/坪) =173万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【大田区久ヶ原の土地取引(過去2年間)】

大田区久ヶ原の土地取引

  • 綾瀬駅から徒歩5〜11分のエリアで、110〜220万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

つまり、相続の際には、実際の取引価格も調べておかないと、あとあとで大モメになったり、そもそも相続の話し合いが進まない可能性が高いんですね。

 

では、どうすればトラブルにならず、スムーズに話し合いができるのか?

オススメは不動産の一括査定サービスです。

 

というのも、上の取引例のように、価格がかなりかなりブレてしまいやすいため、1つの不動産会社の査定だけでは、相続人全員が納得しにくいからです。

その点、複数の不動産会社の査定を見れば、「だいたいこれぐらいが相場なんだな」と納得できるため、あとあとのトラブルになる心配もありません。

こちらの「すまいVALUE(バリュー)」は、取引実績の多い大手6社に無料で査定を依頼することができます。

 

住まいVALUE

 

特に、「三井のリハウス」「住友不動産販売」「東急リバブル」の3社は、ここでしか査定を依頼できないため、大手不動産会社に査定の依頼をしたい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。

 

 

すまいバリューで査定するならこちら

 

地域密着企業にも依頼したいなら、イエイ

すまいバリューは大手6社しか参加していないため、地域密着の不動産会社に査定を依頼したい場合には、「イエイ」が、参加している不動産会社が1,700社以上と多いのでオススメです。

 

イエイ

 

こちらのサービスでは、専門スタッフが常駐しており、相続についての相談も無料で行っているため、手続きや評価方法の計算など、様々なことで相談できるのもメリットですね。

無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?

 

イエイで査定するならこちら

 

 

 

コメント