牛久市の路線価|カンタン入力で固定資産税評価額を計算

牛久市 茨城県

この記事では、牛久市の

  1. 路線価の調べ方
  2. 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
  3. 土地取引で路線価を活用する際の注意点

の3点について解説していきます。

 

1、牛久市の路線価の調べ方

路線価は、毎年7月1日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。

基本的には公示地価や基準地価の80%の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。

 

牛久市の路線価・公示地価

*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。1文字からOK

*公示地価:2023年1月1日現在

 

住所または地番最寄駅(m)路線価(万円/坪)公示地価(万円/坪)前年比
牛久市奥原町1650番11外牛久(12000)5.87.32.8%
牛久市ひたち野東1丁目15番5ひたち野うしく(570)20.225.21.7%
牛久市ひたち野東4丁目1番10ひたち野うしく(630)24.530.60.9%
牛久市中央2丁目18番2牛久(1000)16.320.40.5%
牛久市南1丁目5番6牛久(400)14.718.40.4%
牛久市栄町1丁目56番46牛久(1800)13.817.30.2%
牛久市刈谷町1丁目126番牛久(1400)10.212.80.0%
牛久市神谷1丁目36番25牛久(1300)10.513.10.0%
牛久市上柏田4丁目1番7牛久(2400)15.619.50.0%
牛久市中央3丁目22番2牛久(550)16.620.70.0%
牛久市神谷6丁目35番4牛久(1900)10.713.40.0%
牛久市さくら台1丁目48番16牛久(2500)8.610.80.0%
牛久市田宮町字新山1071番34牛久(1100)10.312.90.0%
牛久市田宮町字落合230番7牛久(600)12.916.10.0%
牛久市牛久町字大流3137番19牛久(850)10.212.80.0%
牛久市田宮町字堂薬師142番6牛久(200)15.819.8-0.2%
牛久市南7丁目8番2牛久(1400)10.312.9-0.3%
牛久市上柏田2丁目15番10牛久(2500)8.610.7-0.3%
牛久市さくら台4丁目19番6外牛久(3700)0.70.9-0.4%
牛久市中央5丁目20番9牛久(160)25.832.2-0.4%
牛久市猪子町字前山久保995番121外牛久(1800)11.714.6-0.7%
牛久市牛久町字南裏2436番外牛久(1800)33.8-0.9%
牛久市岡見町字須賀久保2577番3外牛久(4700)33.7-0.9%
牛久市久野町687番牛久(9500)2.83.5-0.9%

 

ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約5万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。

 

もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。

地図上の道路に価格が記載されています(単位:千円/㎡)ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。

(「国税庁 令和5年度 路線価図評価倍率表」)

 

ただし、実際の土地の評価額(固定資産税評価額)を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。

なので、3つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。

 

2、固定資産税評価額の計算

この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。

詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。

路線価の計算方法・見方・調べ方について
この記事では、路線価の計算方法・実際の路線価図の見方・調べ方について解説します。 1、路線価の探し方 路線価とは、道路に面している土地の1㎡あたりの価格のことを指します。 国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」から、調べたいエリアを探...

 

では、実際に計算してみましょう。

 

(1)1つの道路に面している場合

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法① 1面しか道路に接していない場合

 

土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。

そのため、1つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。

そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。

 

こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(2)2つの道路に面している場合(①角地)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

路線価の計算方法② 2つの道路に接している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 縦と横の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 側方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

側方路線影響加算率

側方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

なお、準角地とは、このような土地のことを指します。

準角地

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

(3)2つの道路に面している場合(②正面と裏面)

こんなケースの土地は、この章で計算できます↓

表と裏とで土地が道路に面している場合

このような土地で必要な数値は、

  1. 正面と裏面の路線価
  2. 奥行き価格補正率
  3. 二方路線影響加算率
  4. 土地の面積

の4点です。

 

奥行き価格補正率

 

奥行き価格補正率

(参考:国税庁 「奥行価格補正率表」)

 

二方路線影響加算率

二方路線影響加算率

(参考:国税庁 「側方路線影響加算率表」)

 

必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。

*1坪=3.3㎡

 

3、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点

公示地価・基準地価が、全国約5万地点に対して、路線価は約33万地点の価格が掲載されています。

そのため、路線価をもとに実際の価格を算出(路線価に1.25倍すると理論上は出てきます)することは可能です。

 

実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。

 

ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。

 

こんなに違うの?公示地価と実際の土地取引

例えば、「ひたち野西」という、ひたち野うしく駅の西側に広がる住宅地があります。

 

こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、

  • 公示地価:26万円/坪
  • 実際の取引価格:31〜39万円/坪

なんと、公示地価の約1.2〜1.5倍で取引されていました。

 

どちらも「第二種住居地域」と呼ばれる、戸建てや店舗、5〜10階建ぐらいのマンションが立ち並ぶエリアです。

駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか?

 

【牛久市ひたち野西の公示地価】

牛久市の公示地価

  • ひたち野うしく駅から420mの距離、徒歩約5分(1分=80m)
  • 79,700円/㎡ × 3.3(㎡/坪) = 26万円/坪

(参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査)

 

【牛久市ひたち野西の土地取引(令和元年〜2年)】

牛久市の土地取引

  • ひたち野うしく駅から徒歩8〜14分のエリアで、31〜39万円/坪で取引されている

(参考:国土交通省 不動産取引価格情報検索)

 

このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。

そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。

 

こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。

 

牛久市の土地価格|上昇・下落した理由|今後の見通し
牛久市の令和5年度の公示地価の平均価格は、住宅地で41,200円/㎡(前年比 0%)、商業地で69,400円/㎡(-0.1%)でした。この記事では、価格データや、上昇・下落した理由、今後の見通しについて解説します。

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