この記事では、木更津市の
- 路線価の調べ方
- 固定資産税評価額を簡単に計算できる方法
- 土地取引で路線価を活用する際の注意点
の３点について解説していきます。
１、木更津市の路線価の調べ方
路線価は、毎年７月１日に国税庁から発表される土地の評価額のことで、相続税の申告の際に使われます。
基本的には公示地価や基準地価の８０％の価格になっているため、まずはザックリ価格を知りたい場合には、こちらを参考にするのが簡単です。
木更津市の路線価・公示地価
*地名を検索窓に入力すると絞り込めます。１文字からOK
*公示地価：2023年1月1日現在
| 住所または地番 | 最寄駅（m） | 路線価（万円／坪） | 公示地価（万円／坪） | 前年比 |
|---|---|---|---|---|
| 木更津市金田東４丁目１９番５ | 袖ケ浦（2100） | 16 | 20 | 20.9% |
| 木更津市羽鳥野２丁目２５番４ | 木更津（5800） | 10.7 | 13.4 | 5.4% |
| 木更津市中島字中ノ組２１９３番 | 巌根（3400） | 8.7 | 10.9 | 5.1% |
| 木更津市桜井新町５丁目７番３ | 木更津（2300） | 9.8 | 12.3 | 4.8% |
| 木更津市ほたる野４丁目１７番７ | 木更津（4200） | 18.5 | 23.1 | 4.6% |
| 木更津市請西南３丁目３３番５ | 木更津（4500） | 17.9 | 22.4 | 4.6% |
| 木更津市請西２－２１－３ | 木更津（2000） | 12.2 | 15.2 | 4.1% |
| 木更津市畑沢２－８－５ | 君津（2500） | 8.9 | 11.1 | 4.0% |
| 木更津市港南台５丁目５番１８ | 君津（3100） | 9.9 | 12.4 | 3.9% |
| 木更津市請西東２丁目１１番１４ | 木更津（2800） | 12.1 | 15.1 | 3.9% |
| 木更津市東太田２－１４－２２ | 木更津（2500） | 15.9 | 19.9 | 3.8% |
| 木更津市畑沢南５－４－２３ | 君津（1400） | 9.4 | 11.7 | 3.8% |
| 木更津市真舟４－１１－６ | 木更津（3300） | 11.2 | 14 | 3.7% |
| 木更津市清見台南３－１０－３ | 木更津（3000） | 15.4 | 19.3 | 3.5% |
| 木更津市潮見２丁目１０番２外 | 木更津（2000） | 8.6 | 10.7 | 3.2% |
| 木更津市東中央３－３－１３ | 木更津（1000） | 17.2 | 21.5 | 3.2% |
| 木更津市潮浜１丁目１７番１１４ | 木更津（2000） | 7 | 8.7 | 3.1% |
| 木更津市清見台東３－８－４ | 木更津（3800） | 13.1 | 16.4 | 3.1% |
| 木更津市請西１－５－１６ | 木更津（1700） | 14.4 | 18 | 3.0% |
| 木更津市潮見５丁目１番３８外 | 木更津（2500） | 7.3 | 9.1 | 3.0% |
| 木更津市潮見７丁目７番 | 木更津（3500） | 6.4 | 8 | 3.0% |
| 木更津市太田１－１４－５ | 木更津（1700） | 13.7 | 17.1 | 2.8% |
| 木更津市太田３－６－２ | 木更津（1300） | 16.2 | 20.3 | 2.7% |
| 木更津市文京２－２－１６ | 木更津（800） | 16.5 | 20.6 | 2.6% |
| 木更津市清見台２－５－２１ | 木更津（2700） | 11.8 | 14.7 | 2.5% |
| 木更津市清川２－８－８ | 上総清川（500） | 10.3 | 12.9 | 2.4% |
| 木更津市東中央１－３－８ | 木更津（270） | 35.1 | 43.9 | 2.3% |
| 木更津市幸町２－６－７ | 木更津（1400） | 14.6 | 18.2 | 2.2% |
| 木更津市東中央２－３－２０ | 木更津（530） | 25.8 | 32.2 | 2.2% |
| 木更津市朝日２－２－２３ | 木更津（720） | 11.4 | 14.2 | 2.1% |
| 木更津市高砂３－２－１８ | 巌根（400） | 8.6 | 10.8 | 1.9% |
| 木更津市貝渕３－１２－４６ | 木更津（1700） | 10.5 | 13.1 | 1.5% |
| 木更津市新田１－５－２０ | 木更津（800） | 10.6 | 13.3 | 1.5% |
| 木更津市富士見１－１１－１７ | 木更津（240） | 11.9 | 14.9 | 1.1% |
| 木更津市中央２－５－１３ | 木更津（700） | 9.8 | 12.3 | 1.1% |
| 木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２ | 巌根（1500） | 5.1 | 6.4 | 1.0% |
| 木更津市岩根３－１０－２８ | 巌根（220） | 10.6 | 13.2 | 1.0% |
| 木更津市畔戸字山中後６０５番 | 巌根（3700） | 3.6 | 4.5 | 0.7% |
| 木更津市桜井字南町７０４番６５ | 木更津（3100） | 7.4 | 9.2 | 0.7% |
| 木更津市中央３－１５－７ | 木更津（1000） | 11.8 | 14.7 | 0.7% |
| 木更津市朝日１－３－３ | 木更津（520） | 12.3 | 15.4 | 0.4% |
| 木更津市江川字新川田１５５７番３９ | 巌根（2600） | 7.9 | 9.9 | 0.0% |
| 木更津市中里１－４－５ | 木更津（1500） | 8.6 | 10.7 | 0.0% |
| 木更津市小浜字浜ノ谷３１３番 | 木更津（4000） | 5.2 | 6.5 | 0.0% |
| 木更津市岩根４－５－２ | 巌根（460） | 8.9 | 11.1 | 0.0% |
| 木更津市茅野字西本村６２４番７ | 馬来田（700） | 3.8 | 4.8 | 0.0% |
| 木更津市岩根１－２－２ | 巌根（1100） | 7.8 | 9.7 | 0.0% |
| 木更津市真里谷字内屋敷８３８番 | 馬来田（1300） | 2.8 | 3.5 | 0.0% |
| 木更津市桜井字山王谷７１８番１外 | 木更津（3100） | 2.2 | 2.7 | 0.0% |
| 木更津市本郷１－４－２４ | 巌根（900） | 7.9 | 9.9 | 0.0% |
| 木更津市真里谷字高野松４７４８番２ | 馬来田（5900） | 1.4 | 1.7 | 0.0% |
| 木更津市笹子犬成笹子両村新田字信濃山２４４番１ | 東清川（2800） | 0.2 | 0.2 | -0.3% |
| 木更津市若葉町１２番２ | 巌根（2500） | 5.9 | 7.4 | -0.9% |
| 木更津市有吉字宿１７８１番 | 木更津（7400） | 3 | 3.7 | -0.9% |
| 木更津市矢那字上中郷３５８４番１ | 木更津（5900） | 2.9 | 3.6 | -0.9% |
ご覧の通り、公示地価・基準地価は、全国で約５万地点の土地価格を算出しているため、知りたい場所の価格がない場合が大半です。
もし、正確な路線価を知りたい場合には、こちらから調べることができます。
地図上の道路に価格が記載されています（単位：千円／㎡）ので、面積をかければ相続税評価額が分かりますし、さらに1.25倍すれば、公示地価に準じた土地価格が分かります。
ただし、実際の土地の評価額（固定資産税評価額）を計算したい場合、立地条件によって、計算方法が違うため、一から計算方法を調べるのは面倒だと思います。
なので、３つの主なケースについて、以下で解説・必要事項を入力するだけで、評価額が出せるようにしました。
２、固定資産税評価額の計算
この章では、必要な数値を入力するだけで、固定資産税評価額が出せるようになっていますが、詳しい計算方法については説明が長くなるので省いています。
詳しい計算方法、考え方について知りたい場合は、こちらの記事をご覧ください。
では、実際に計算してみましょう。
（１）１つの道路に面している場合
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
土地の価値は、正方形に近いほど価値が高く、細長いほど、使いにくいため価値が低くなる傾向にあります。
そのため、１つの道路に面している土地でも、縦横の長さによって、路線価の評価額も変わります。その掛け目のことを「奥行き価格補正率」と呼びます。
奥行距離とは、道路に面していない部分の土地の長さを指します。
そして、該当する土地が、住宅地にあるのか、商業地や工業地にあるのか、などによって、該当する掛け目も変わります。
こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（２）２つの道路に面している場合（①角地）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 縦と横の路線価
- 奥行き価格補正率
- 側方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
側方路線影響加算率
なお、準角地とは、このような土地のことを指します。
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
（３）２つの道路に面している場合（②正面と裏面）
こんなケースの土地は、この章で計算できます↓
このような土地で必要な数値は、
- 正面と裏面の路線価
- 奥行き価格補正率
- 二方路線影響加算率
- 土地の面積
の４点です。
奥行き価格補正率
二方路線影響加算率
必要な数値が出せたら、こちらの入力フォームで、実際に計算することができます。
*１坪＝3.3㎡
その他、相続に関する記事はこちら
①相続財産の評価方法について
相続の手続きでは、不動産以外の資産についても、評価・計算をしなければいけませんよね。
こちらの記事では、金融資産や実物資産などの相続財産の評価方法について解説しています。
②相続財産の名義変更が、楽にできる方法
預貯金や不動産など、相続財産の名義変更では、その都度、戸籍謄本などの証明書類が求められます。
ですが、こちらの「法定相続情報一覧図」を作成すれば、その手間がかなり省けます。
③相続全体の流れを確認したいなら
相続手続きの流れを確認したい場合には、こちらの記事がおすすめです。
３、路線価をもとに、実際の土地価格を知りたい人の注意点
公示地価・基準地価が、全国約５万地点に対して、路線価は約３３万地点の価格が掲載されています。
そのため、路線価をもとに実際の価格を算出（路線価に１.２５倍すると理論上は出てきます）することは可能です。
実際問題として、公示地価・基準地価は、すべてのエリアをカバーしているわけではないので、知りたいエリアの土地価格を調べるときに、路線価を利用される方もいると思います。
ですが、特に売却を考えている場合、公示地価や基準地価と、実際に取引されている土地価格とは、大きく違う場合があります。
こんなに違うの？公示地価と実際の土地取引
例えば、木更津市内に「金田東（かねだひがし）」という、三井アウトレットパークの周辺に広がる住宅地があります。
こちらの公示地価と実際の取引を比べてみると、
- 公示地価：15.6万円／坪
- 実際の取引価格：14〜19万円／坪
と、公示地価の約0.9〜1.2倍で取引されていました。
どちらも「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる、戸建てを中心とした町並みのエリアです。
駅からの距離は多少違いはありますが、これほどの価格差が考えられるでしょうか？
【木更津市金田東の公示地価】
- 袖ヶ浦駅から2,100mの距離、徒歩約２６分（1分＝８０m）
- 60,800円／㎡ × 3.3（㎡／坪） ＝ 15.6万円／坪
【木更津市金田東の土地取引（令和元年〜２年）】
- 袖ヶ浦駅から28〜29分の距離で、14〜19万円／坪で取引されている
- この取引情報のアンケート回収率は約２割のため、実際の取引数はこの５倍程度ある
このような違いが出る理由は、不動産会社によって、得意なエリア・物件の種類が違うからです。
そのため、もし、なるべく高い価格での売却を希望するのであれば、取引実績の多い不動産会社へ相談すべきでしょう。
こちらの記事では、これまでの土地価格の動きや、今後の見通し、高く売れる理由などについて解説しています。
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