この記事では、「兵庫県の土地価格の、①この５年間の動きと、②今後の見通し」について、解説します。
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１、兵庫県の土地価格の推移
まずは、兵庫県の土地価格の推移について、見ていきましょう。
国土交通省が毎年発表している地価公示をもとに、アベノミクスが始まった2013年以降の住宅地、商業地の土地価格の変化について見ていきましょう。
それがこちらです。
住宅地は、ほとんど横ばいですが、商業地は上昇が続いていますね。
新型コロナで、2020～21年は下げましたが、また復活して、むしろ上昇率は、以前よりも高くなっています。
特に今年は、住宅地は前年比で1.9%のプラス、商業地は、3.5%のプラスと、アベノミクス以降で、最も高い上昇率となっていました。
市町村別の変化
次に、市区町村別で、もう少し詳しく見てみましょう。
まずは、住宅地について見ていきます。
オレンジ色が、前年比で5%以上の上昇エリアで、以下黄色、黄緑までが上昇エリアで、青系統の色がマイナスの地域です。濃くなるほどに、下落率が大きくなります。
そして、左が昨年のもので、右が今年のものです。
神戸市を中心に大きく上昇している感じですね。特に、芦屋、西宮、尼崎までの大阪方面に近い湾岸エリアほど、上昇率が高めです。
また、昨年は25市町村が、今年は28市町村が前年比でプラスとなっており、上昇率、上昇している範囲ともに、増加していることがわかります。
今度は、商業地を見てみましょう。
商業地も傾向は変わりませんが、やはり、上昇率が上がっています。
なお、上昇している市町村の数が１つ減ってますが、これはたつの市の商業地として計測する地点がなくなったためであり、上昇エリアの数は、実質的に横ばいです。
このように、住宅地、商業地ともに、絶好調な兵庫県の土地価格ですが、新しく建てられた住宅の戸数も、土地の取引を伴う不動産登記件数も、この5年間で見ると、全国的に横ばいかむしろ減少傾向にあります。
買い手が増えているから、土地価格が上がっているというわけではないのです。
では、なぜこれほど、土地価格が上昇しているのでしょうか？
土地価格の上昇の理由はインフレ
その理由は、インフレです。
特に、2022年からのロシアのウクライナ侵攻あたりから、木材や鉄鉱石、原油などの資源価格が上がってきたことで、建築費がこの3年ぐらいで３割上がっているのです。
これによって、戸建て、マンションともに、新築価格が大きく上がっており、中古の戸建て・マンションの価格も連れ高しています。
兵庫県の中古住宅を見てみると、2020年から25年までの５年間で、中古マンションは25%、中古戸建は4%上昇していました。
マンションは、駅周辺に立地しているものが多いので、そのマンション価格が上昇することで、駅近の住宅地の価格も連れ高しています。
そのため、傾向的には、駅周辺ほど、土地価格があがりやすくなっているようです。
２、各都市ごとの土地の変化
この点を確認するために、各都市の土地価格の変化率を地図上に落としてみましたので、チェックしていきましょう。
（１）神戸市
こちらは神戸市です。
濃い赤色のマークが、2020年から25年の5年間で50%以上の上昇をしているエリアで、以下、ピンク、オレンジ、黄緑と続きます。
マイナスの地区は、青と紫の矢印のマークのものになります。
*なお、各市の地図をこのページに表示させたところ、ページが重くなって開きにくくなったので、画像下の参考リンクに、各市のページのリンク先を貼ってます。地図をもっと詳しく見たい場合に、ご活用ください。
（参考：神戸市）
ごちゃっとしていますが、赤やピンクが大きく上昇しているものとしてみてください。
中心部の三宮駅のあたりは、けっこうマイナスの地域が多いです。中心部なので、上昇していそうなものですが、全国的に、商業施設やオフィスがひしめく中心部は、銀座やなんばあたりも含めて、けっこう下落しています。
その一方で、濃い赤色が目立つのは、湾岸エリアです。
これは、ほとんどが工業地ですね。ネット通販が増えたことで、物流施設の建設が増えてたり、国内に製造拠点を戻す動きも多少あるため、全国的に工業地の価格は上昇しています。
それと、六甲道駅や鈴蘭台駅など、住宅エリアの駅周辺は、そこそこ上昇しているところが多い印象ですね。
（２）明石市、加古川市、姫路市
次は、神戸市の西側の、明石市、加古川市、姫路市について見ていきましょう。
姫路市は、姫路駅のあたりが高いですが、やはり中心部の坪単価の高い商業地はマイナスになってたりします。その周辺の住宅地が、マンション建設などで上がっているような印象です。
加古川市も、加古川駅の周辺で高いですね。
明石市も、明石駅、西明石駅、魚住駅の周辺が高いですが、オレンジ色の範囲がかなり広範囲になってますね。
快速で大阪まで1時間、三宮まで20分ぐらいで行けるので、明石市に移住する人がそこそこいることも、影響してそうです。
（３）芦屋市、西宮市、尼崎市
次は、芦屋、西宮、尼崎方面です。
芦屋市では、芦屋駅のあたりで50%近い上昇しているエリアがありますね。
西宮市では、西宮駅、西宮北口駅などの駅周辺は、駅から遠いオレンジ色のエリアよりも、10%ぐらい高くなっています。
そして、尼崎市です。こちらも、湾岸エリアに濃い赤色のエリアが集中していますが、こちらも工業地です。
住宅地、商業地ですと、やはり尼崎駅、塚口駅のあたりに、大きく上昇しているエリアが集中しています。
ですが、西宮や芦屋に比べると、主要駅から離れたところでは、あまり上がっていない印象ですね。武庫之荘駅から少し離れたところでは、下落している地点すらあります。
（４）宝塚市、伊丹市、川西市
次は、宝塚、伊丹、川西方面を見てみましょう。
宝塚市では、宝塚駅や中山寺（なかやまでら）駅、山本駅のあたりに、オレンジ色のマークが見られますが、駅から離れたところではあまり上がっておらず、山際の坂の地域では、下落しているところも結構ありますね。
伊丹市は、伊丹駅や北伊丹駅の周辺で高いです。
川西市は、川西能勢口駅のあたりは高いですが、北側に行くにつれて、下落する地区が増えていますね。
（５）三田市、丹波市、豊岡市
次は、三田市、丹波市、豊岡市です。
三田市は、三田駅のあたりでは安定していますが、他は下落しているところが多いです。広野駅の西側にオレンジ色のマークがありますが、こちらも工業地です。
丹波市は、石生（いそう）駅近くの商業地は大きく下落していますが、住宅地はむしろ上昇しています。
豊岡市は、城崎温泉駅近くの商業地で３割以上上がっていますが、こちらは商業地です。外国人観光客が増えたことで、局地的に上昇しているところが見られるようです。
また、豊岡駅周辺の住宅地は安定してるものの、商業地は下落が続いています。
（６）淡路市、洲本市、南あわじ市
最後に淡路市、洲本市、南あわじ市を見てみましょう。
淡路市は、中心部で上昇しているエリアがいくつかみられます。パソナの本社が、このエリアの北側に移転してきたことで、いろいろと影響があったのかもしれません。
洲本市、南あわじ市は、大体の地域で下落していました。
というわけで、兵庫県の主な市町村を、駆け足で見てきましたが、この5年間の動きを強引にまとめるとこんな感じです。
- 三宮駅などの、坪単価の高いオフィスエリア、商業エリアでは、あまり上がっていない
- 上昇率が高めなのは、これらのオフィスに通いやすく、距離もそれほど離れてない住宅地、特にマンションが立つような近隣駅の周辺
- 大阪方面への通勤需要も高いので、明石市より東側の地域ほど、上昇率の高いエリアが多い印象
といったところでしょうか。
３、これからどうなるのか？
ここまで兵庫県内の土地価格の動きについて見てきましたが、今後はどうなっていくのでしょうか？
基本的には、ここまで各市町村について、ご紹介してきたような傾向はそれほど変わらないと思いますが、さらに買い手の減少で、土地価格は上がりにくくなると予想しています。
その理由は２つあります。
（１）大阪への人口集中
１つ目は、大阪への人口集中です。
圏外から引っ越してきた人と、出ていった人を差し引いた、転入超過数というデータがあります。
兵庫県全体で見ると、隣が関西の中心部である大阪があることもあって、15～29歳の若い世代が、毎年１万人近い規模で、兵庫県から引っ越しています。
肌色の部分が0～14歳ですので、一部、子育て世帯が戻ってきてはいますが、全体としては、それほど盛り上がっておらず、各市町村から若い世代がどんどん吸い取られている状況なのです。
右の大阪のグラフを見てもらうと、青色の部分が一貫してプラスです。
その多くが、兵庫からの移住分と考えられます。
また、兵庫県で増えているのは、灰色の部分で、これは外国人です。
つまり、先々、家を購入するであろう若い世代の日本人はどんどん減っていく一方で、賃貸需要が主な外国人が、それを埋めているのです。
そのため、今後は賃貸需要は増えることはあっても、持ち家需要が盛り上がる可能性は、それほど高くないと思われます。
こちらも、市ごとに、ざっと見ていきましょう。
神戸市は、外国人しか増えていませんね。しかも、2022年、23年と、若い世代や子育て世帯で出ていく人の方が増えています。
神戸市ぐらいの大都市になると、大学への進学を機に移住してくる若い世代が一定数いるので、若い世代は減りにくいはずなのですが、それ以上に出ていく人が増えているのかもしれません。
なお、お隣の明石市は、移住してくる若い世代、子育て世帯の方が多いですね。電車での通勤もできますし、子育て支援も手厚いことから、人気が高いようです。
その他の市は、大体同じようなパターンになります。
姫路市、高砂市、加古川市は、若い世代の人口流出が続いていますね。姫路市は、外国人の移住が多く、穴埋めをしています。
芦屋と西宮は、子育て世帯が若干増えています。逆に尼崎は、子育て世帯は出ていく一方で、若い人は入ってきています。大阪市の隣なので、通勤しやすいからでしょう。
宝塚、伊丹、川西を見ると、伊丹はそうでもありませんが、子育て世帯の移住が若干見られますね。若い世代は出て行ってます。
三田、丹波、豊岡は、若い世代が出て行ってますね。
淡路島も同様でした。
とまあ、こんな感じで、若い世代が増えているのは、大阪に近い尼崎市ぐらいで、その周辺では、子育て世帯が一部入ってきていますが、それ以上に、若い世代の流出が目立つ感じでした。
そのため、一部の人気エリアでは、住宅需要は強いかもしれませんが、それ以外のエリアは、そもそも人がいないので、買い手がつかなくなるという可能性はありそうです。
ただし、神戸市や姫路市、西宮市では、外国人の移住者も結構いるので、これらの街では、賃貸需要はそこそこ安定しそうだと思います。
（２）死亡者数、相続件数の増加で、売り物が増える
２つ目が、死亡者数、相続件数の増加です。
今年は2025年問題ということで、団塊世代が75歳以上の後期高齢者に突入したことで、医療費や介護などの社会保障費用の増加がさらに進むと騒がれています。
それとともに、日本国内では、死亡者数も増えています。高齢化が進んでいるわけですから、亡くなる人が増えるのは自然なことと言えます。
ですが、死亡者が増えるということは、もし相続人が一緒に住んでいなければ、その家は空き家になってしまいます。
ここ数年の不動産価格のさらなる上昇によって、不動産の相続税評価はさらに上がっています。
そのため、相続税を支払う人の割合は、約１割にまで増えています。
また、兵庫県の高齢化は、これからが本番です。
85歳以上の人口予想では、2035年まではずっと増加が予想されています。そのため、相続件数は今後さらに増えていくと予想されます。
結論
というわけで、結論です。
兵庫県の土地価格についてまとめるとこうなります。
- 若い世代の大阪への移住は今後も続く。また、未婚化、少子化で、戻ってきている子育て世帯の数は、今後さらに減っていきそう
- さらに、高齢化はこれからが本番で、死亡者もさらに増えるため、売り物件は増えていく
つまり、売り手は増えるけど、買い手は減っていくので、買い手がつきにくいエリアはさらに増えるというわけです。
なので、人気エリアではない、駅から遠い、賃貸需要が少ない戸建てエリアほど、今後はさらに厳しくなっていくでしょう。
買うなら？売るなら？
最後に、このような予想を踏まえると、住宅購入または売却を考えている人は、どうしたらいいのか？について、考えてみます。
買うなら？
まずは、買いたい人についてですが、人気エリアのマンションや戸建ては、比較的、需要も高いため、価格の大きな値崩れは、当分期待はできないと思います。
しかし、駅から離れたエリアでは、あまり上がっていません。
買い手は減ってきていますし、今後はさらに減っていくでしょうから、人気エリアを選ばなければ、安く買える可能性はあるでしょう。
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売るなら
次に売りたい人についてですが、駅周辺では、住宅の需要は強いので、高く売れる可能性は高いでしょう。
ですが、基本的に、今後増えるのは、外国人ですので、主に賃貸需要です。
婚姻数の減少や出生数の低下はさらに進みそうですので、持ち家の需要は下がりますから、賃貸物件を建てやすい場所であれば、まだまだ上がるかもしれませんが、そうでなければ、買い手を探すのに苦労する可能性は上がっていきそうですね。
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